Vente immobilière : le fisc peut décider de rectifier le prix

Publié le 08/04/2019

A première vue, acheter un bien immobilier moins cher que le prix du marché peut être une bonne nouvelle pour son futur propriétaire. Pourtant, l’administration fiscale peut imposer une rectification après la vente, si elle constate une fraude ou un tarif bien inférieur à ceux habituellement pratiqués dans une même zone. Ce qui peut coûter cher au vendeur et à l’acquéreur.

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Comment estimer le prix d’un appartement ou d’une maison ?

Fixer le juste prix de vente d’un appartement ou d’une maison dans le but de le vendre est essentiel. Cela permet d’effectuer une plus-value par exemple, de financer un autre projet, mais surtout, de vendre vite.

Pour ce faire, les vendeurs ont plusieurs outils à leur disposition. Mais il s’agit avant tout de prendre en compte les autres biens vendus dans la commune ou mieux, dans le quartier. La valeur vénale d’un bien ou d’un terrain peut également être déterminée grâce à Patrim, le portail de l’administration fiscale qui recense les prix du foncier dans toute la France. Il est consultable depuis l’onglet « votre espace particulier » du site www.impots.gouv.fr.

Enfin, les propriétaires peuvent également compter sur les conseils des agents immobiliers qui n’hésitent pas à proposer une estimation gratuite dans le but d’être mandatés pour la vente par la suite.

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Le vendeur doit payer la taxe sur les plus-values, l’acquéreur, les frais de notaire

En cas de revente d’un bien, le vendeur comme l’acquéreur sont imposés fiscalement. Ces taxes dépendent en partie du prix de vente du logement. Si le fisc constate des incohérences entre le prix auquel un bien est vendu et les tarifs habituellement pratiqués, il est en droit de demander une rectification. Un principe rappelé par la Cour de cassation dans une décision rendue en février.

Cour de cassation – N° de pourvoi : 17-24593 « (…) aux termes de l’article L. 55 du livre des procédures fiscales, une rectification peut être effectuée lorsque l’administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ».

Pour rappel, dans le cadre d’une vente immobilière, les frais à la charge du vendeur concernent les diagnostics immobiliers obligatoires, les honoraires d’agence, les charges de copropriété qui sont dues, les frais de remboursement anticipé ainsi que ceux liés à l’éventuelle mainlevée hypothécaire, l’impôt sur les plus-values et la CSG. Quant à l’acheteur, il doit évidemment s’acquitter du prix de vente du bien, mais également des frais d’acquisition souvent appelés frais de notaire.

L’importance du juste prix de vente pour l’imposition à l’IFI

Le nombre de taxes encadrant une vente immobilière peut inciter le vendeur et l’acquéreur à fixer un prix en-deçà du marché. Mais cela ne doit pas faire perdre de vue le pouvoir de contrôle du fisc qui étudie scrupuleusement les actes de vente, de donation ou de succession.

Depuis le 1er janvier 2018 et l’entrée en vigueur de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement a davantage d’importance pour le fisc. Les contribuables sont, en effet, imposables à ce titre, pour un patrimoine estimé à 1,3 millions d’euros ou plus au 1er janvier de l’année d’imposition.


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