Quels sont les critères clés qui influencent le plus la valeur des logements ?

Publié le 17/05/2019

Le Gouvernement vient récemment de rendre accessible à tous, les données relatives aux ventes immobilières sur la période 2014 – 2018. Un nouvel outil qui permet d’affiner l’estimation immobilière des logements, pour les agents immobiliers aussi bien que pour les particuliers qui souhaitent vendre leur bien. Car pour vendre vite et être certain de mener une négociation efficace, plusieurs critères sont déterminants.

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Pour vendre son logement, attention à sa localisation

Un même bien ne pourrait se vendre au même prix selon s’il se situe à la campagne ou à la ville, à Bordeaux ou à Saint-Etienne, près d’une voie ferrée ou dans une rue calme. En matière de vente immobilière, la localisation d’un bien est en effet le premier critère pris en compte par les acheteurs.

Un logement situé à proximité d’une école, bien desservi par les transports en commun et proche de quelques commerces aura la faveur des acheteurs. En ville, une place de stationnement est également un bonus. Une demande illustrée par des questions auxquelles sont confrontés la plupart des agents immobiliers : « quelle est la gare la plus proche ? », « où se trouve la première station de métro ? », « y’a-t-il une boulangerie à proximité ? », ou encore « l’école est-elle accessible à pieds ? ».

Sauf s’il s’agit d’une demande spécifique de la part de l’acheteur, un bien isolé, mal desservi par le métro, le train, ou le réseau de bus, aura plus de difficultés à se vendre.

Tous les acheteurs ne sont pas prêts à envisager des travaux

Il y a une différence entre travaux de décoration et travaux de rénovation. La plupart des acheteurs qui recherchent une résidence principale, souhaitent faire l’acquisition d’un bien propre et sain, qui leur permettra d’emménager rapidement et donc de se sentir chez eux dans les meilleurs délais. C’est souvent le cas chez les jeunes acheteurs et les primo-accédants.

Si, en revanche, certains ménages ne sont pas rebutés à l’idée de devoir refaire intégralement une chambre, une salle de bain, un salon ou une cuisine (voire le tout), ils sont également plus nombreux à négocier le montant de l’achat, dans ce cas.

L’état du bien proposé à la vente est donc lui aussi un critère déterminant. Un vendeur pourra valoriser son logement s’il vient d’être rafraîchi ou rénové et donc proposer un prix légèrement supérieur à la moyenne. À l’inverse, il devra consentir à revoir ses prétentions à la baisse si des travaux sont indispensables. Ce qui est une bonne nouvelle pour les acquéreurs, qui peuvent alors faire de bonnes affaires et en profiter pour personnaliser leur nouveau « chez eux ».

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Maison et jardin vont souvent de paire

Le jardin est souvent le petit plus qui peut faire toute la différence. Et lorsqu’il s’agit d’acheter une maison, c’est généralement un élément attendu, notamment pour les couples avec enfants.

Une famille qui décide de quitter la ville pour la campagne, de passer d’un appartement à une maison souhaite souvent un logement plus grand, mais s’attend également à pouvoir bénéficier de quelques m² de surface extérieure. L’absence ou la présence de jardin peut faire la différence entre deux biens.

Grâce à l’outil Patrim, alimenté par l’administration fiscale, les particuliers qui souhaitent vendre leur logement peuvent trouver des éléments permettant d’en déterminer plus facilement la valeur. Une tâche récemment simplifiée par Bercy qui a également rendu accessible à tous, la base de données des ventes immobilières des 5 dernières années.


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