Copropriété : comment se passe une assemblée générale ?

Publié le 10/04/2019

La nouvelle loi logement adoptée à l’automne 2018 a apporté de nombreuses modifications relatives à la gestion des copropriétés. Avec elle, le mode de fonctionnement de l’assemblée générale évolue. Le vote des travaux d’économie d’énergie est simplifié tout comme la représentation des copropriétaires et leur moyen de participation.

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Plus d’un siècle d’organisation des copropriétés : du code Civil à la loi ELAN

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En 1804, l’article 664 du code Civil avait déjà tenté d’organiser les immeubles et bâtiments habités par plusieurs propriétaires n’ayant pas toujours de liens familiaux entre eux. L’objectif : proposer un cadre juridique pour éviter les litiges liés au paiement des charges et des réparations. Plus tard, ce sont les lois du 28 juin 1938 puis du 10 juillet 1965 qui ont défini le statut des copropriétés modernes, en lots et régies par un syndic.

Plus récemment, la loi du 24 mars 2014 appelée loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) avait déjà profondément repensé l’organisation des copropriétés en instaurant par exemple la notion d’immatriculation des syndicats et en apportant une définition et un cadre à la résidence de tourisme.

Depuis l’automne 2018, c’est la loi ELAN (portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) qui encadre la vie en copropriété.

Loi Elan : choc de simplification pour les assemblées générales de copropriétés

Parmi les nouveautés apportées par la loi ELAN, celles concernant la tenue des assemblées générales de copropriétés sont importantes.

La nouvelle loi logement précise tout d’abord certaines dispositions de la loi de juillet 1965 concernant le droit de représentation en assemblée générale. Ainsi, un mandataire, membre du conseil syndical ou non, peut se voir confier au plus, la délégation du vote de 3 copropriétaires ou de 10 % des voix du syndicat contre 5 % précédemment. A noter que des époux copropriétaires peuvent également être mandatés individuellement. En revanche, le syndic de copropriété, étendu à ses salariés, conjoints, concubins, ascendants, descendants, ne peut pas être mandaté pour représenter un copropriétaire.

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 – Art. 17-1 A. « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire ».

La loi Elan simplifie également la participation à l’assemblée générale qui exigeait jusqu’alors une présence physique du copropriétaire ou de son mandataire.
À noter que le vote par correspondance fait l’objet d’un décret en Conseil d’Etat, qui n’est pas encore entré en vigueur.

Enfin, le vote concernant des travaux de rénovation énergétique est également allégé. Il ne requiert désormais que la majorité de l’ensemble des copropriétaires. Même simplification pour le procès-verbal d’assemblée générale qui doit maintenant être envoyé dans le mois suivant la tenue de la réunion contre deux mois auparavant. Réduisant par là même le délai de contestation des décisions adoptées.


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