Encadrement des loyers : quel est ce complément qui peut être demandé aux locataires ?

Mise à jour le 09/09/2022

L’encadrement des loyers se généralise peu à peu en France

Conformément à la loi Elan de novembre 2018, les villes situées en zones tendues, qui souhaitent tester le dispositif d’encadrement des loyers avaient jusqu’au 23 novembre 2020 pour en faire la demande. Après Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, c’est donc au tour de Bordeaux, Montpellier ainsi qu’une partie de la proche banlieue parisienne d’appliquer la mesure.

Les candidatures de Grenoble-Alpes Métropole et Grand Orly Seine Bièvre ont, en revanche, été rejetées, puisqu’elles ne respectaient pas les quatre prérequis : faible production de logements, faible taux de construction, loyer médian élevé et écart trop important entre les loyers du parc locatif privé et du parc locatif social.

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Un complément de loyer pour les logements aux caractéristiques exceptionnelles

C’est la loi Alur qui fixe les plafonds de loyers qui doivent être appliqués dans les zones où l’encadrement est testé. Cependant, la loi autorise par ailleurs les bailleurs à appliquer un complément de loyer, c’est-à-dire à demander un loyer plus élevé que le loyer plafonné, sous certaines conditions.

Ministère de la transition écologique : « Il faut que le logement ait des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins, et que le bail soit signé ou renouvelé après une certaine date ».

Comme le prévoit la loi Elan, le complément de loyer est justifié lorsqu’un logement présente des « caractéristiques de localisation ou de confort » supérieures « par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Il peut s’agir d’un jardin, de mobilier d’exception, dans le cadre d’un logement meublé, voire d’un classement aux monuments historiques de l’immeuble.

Complément de loyer : le droit de contestation du locataire

Problème, le complément de loyer est parfois employé de manière abusive. Certains propriétaires n’hésitent pas, par exemple, à augmenter un loyer pourtant plafonné, au motif que le bâtiment soit équipé d’un ascenseur, qu’un gardien soit présent sur place, que le logement se situe à proximité immédiate d’une station de métro ou qu’il ait été récemment rénové. Des services courants déjà compris dans les charges payées par le locataire, qui ne justifient donc pas de complément de loyer.

Le locataire dispose d’ailleurs d’un droit de contestation s’il juge le complément de loyer injustifié. Il dispose d’un délai de 3 mois à partir de la date de signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. C’est ensuite au propriétaire que revient la tâche de prouver que le complément de loyer demandé est justifié.

Les passoires thermiques exclues des compléments de loyer

La nouvelle loi publiée en août 2022 sur le pouvoir d’achat est venue encadrer plus fermement l’utilisation du complément de loyer par les propriétaires. Le but est de permettre aux locataires de ne pas subir son utilisation abusive dans les régions où les loyers sont encadrés. Ainsi, l’amendement déposé à la loi déjà en place contient la clause restrictive suivante : le complément de loyer ne peut être demandé si le logement est considéré comme une passoire thermique. Plus précisément, les logements dont le DPE est classé F ou G ne peuvent pas donner lieu à un complément de loyer. Cette mesure s’inscrit également dans la volonté du gouvernement de pousser les propriétaires de passoires thermiques à rénover leurs biens sous peine de ne plus pouvoir les louer.