Comment fixer le montant d’un loyer ?

Le tribunal administratif de Lille a récemment annulé le dispositif d’encadrement des loyers mis en place au début de l’année. Paris demeure donc à ce jour, la seule ville en France où les loyers sont encadrés. Les propriétaires-bailleurs, dans le reste du pays, sont donc libres de fixer eux-mêmes les montants des loyers de leur bien. Mais cela peut vite devenir un véritable casse-tête. Retour sur les régles à respecter pour déterminer un loyer.

Les plafonds de loyers Pinel

Certains dispositifs légaux viennent plafonner le montant des loyers. C’est notamment le cas de la loi Pinel, pour les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014. Les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts si ils s’engagent à plafonner leur loyer.
En effet, afin d’éviter des abus dans certaines communes, le dispositif Pinel impose des loyers à ne pas dépasser. Ces plafonds, réactualisés chaque année, sont fixés par décret en fonction de la zone où se situe le logement et de sa superficie. Pour les baux conclus en 2026, les plafonds de loyers sont les suivants :

• Zone A bis : 19,51 € par mètre carré
• Zone A : 14,49 € par mètre carré
• Zone B1 : 11,68 € par mère carré
• Zone B2 et C : 10,15 € par mètre carré

Pour fixer votre loyer, vous devez alors appliquer un coefficient multiplicateur. Ce dernier permet d’augmenter le prix des petites surfaces et de diminuer celui des logements plus grands. Ainsi, le coefficient multiplicateur pour les biens de moins de 38m² est de 1,2 et pour les biens de plus de 38m² il est de 0,7 + 19 / surface habitable.

En cas d’absence de plafond

En dehors du dispositif Pinel, c’est la loi ALUR, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, qui impose des règles précises. Ces dernières tiennent compte de la situation géographique du bien et de la date de signature du bail. Plusieurs cas de figure se présentent alors.

Lors d’une première location

Lorsqu’un propriétaire met son bien en location pour la première fois, le montant de son loyer va être déterminé par la zone dans laquelle il se trouve.
Si il se situe en zone détendue, c’est-à-dire dans une zone où l’offre est supérieure à la demande, le propriétaire est libre de fixer son loyer comme il l’entend.
Mais si le bien est localisé dans une zone dite « tendue », c’est-à-dire les communes de plus de 50 000 habitants où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, le montant du loyer devra se baser sur celui du locataire précédent. Cependant, ce montant pourra être réévalué dans trois situations :

• Si il n’a pas été revaloriser au cours des 12 derniers mois
• Si le propriétaire-bailleur prouve que ce montant est clairement sous-évalué
• Si des travaux ont été réalisés et que leur coût est égal à au moins la moitié de la dernière année de loyer

La revalorisation du loyer pourra alors se faire, tout en respectant l’IRL, l’indice de référence des loyers, publié par l’Insee tous les trimestres.

Toutefois, dans les cas où le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois et où il a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois pour un coût au moins égal à la dernière année de loyer, le montant du loyer pourra être fixé librement par le propriétaire même si il se situe en zone tendue.

En cours de bail

L’augmentation du loyer au cours d’un bail ne peut intervenir que dans deux cas de figure :

• Une clause d’indexation du loyer a été préalablement prévue dans le contrat de bail. La révision du loyer ne peut se faire qu’une fois par an et ne doit pas être supérieure à l’IRL
• Le propriétaire a commencé de gros travaux de rénovation à ses frais. Il doit convenir avec son locataire de la majoration du loyer à l’issue des travaux par une clause présente dans le contrat de bail et par un avenant qui sera intégrer au contrat de bail en cours

Lors du renouvellement du bail

Au moment du renouvellement du bail d’un bien, le propriétaire peut proposer à son locataire un nouveau loyer, uniquement si ce dernier est clairement sous-évalué. Le nouveau loyer proposé doit calculé à partir des loyers pratiqués pour des logements comparables dans le même secteur.
Le propriétaire doit alors en faire la proposition à son locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, en citant l’article 17-2II de la loi du 6 juillet 1989. Cette proposition présenter au moins 6 références pour les communes de plus d’un million d’habitants et 3 références pour les autres zones géographiques. Ces références doivent être précises et détaillées.

Le locataire a alors 4 mois pour faire parvenir son accord par écrit à son propriétaire. L’augmentation du loyer se fera alors progressivement :

• Si la durée du bail est de 3 ans, elle devra s’effectuer par tiers
• Si la durée du bail est de 6 ans ou si l’augmentation représente plus de 10 %, elle devra s’effectuer par sixième

Le locataire peut également refuser l’augmentation proposée. Pour cela, il doit le faire savoir à son propriétaire par écrit, au plus tard 4 mois avant la fin du bail. S’il ne répond pas dans le délai imparti, cela est considéré comme un refus.
Le bailleur et le locataire peuvent alors saisir la Commission départementale de conciliation. Si les deux parties ne trouvent malgré tout pas d’accord, le propriétaire peut saisir le juge d’instance qui tranchera. S’il ne le fait pas avant la fin du bail, ce dernier sera renouvelé aux conditions antérieures de loyer.