Travaux courants de copropriété : le vote de l’assemblée générale est requis
Lorsque des travaux concernant les parties communes d’une copropriété doivent être menés, ils doivent être votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces travaux peuvent être à l’initiative du syndic ou des copropriétaires eux-mêmes, et peuvent concerner de nombreux équipements : toiture, façade, escalier, ascenseur, etc.
En pratique, les travaux envisagés sont inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Lors de la réunion, les copropriétaires votent ces travaux ainsi que les modalités financières et d’exécution. C’est le syndic qui signe ensuite le contrat avec la ou les entreprises choisies et leur verse un acompte. En tant que maître d’ouvrage, le syndic est chargé de superviser les travaux et de s’assurer de leur bonne exécution.
Travaux urgents et danger imminent : le syndic doit agir seul et sans délai
Mais que se passe-t-il lorsque la toiture d’un immeuble en copropriété menace de s’effondrer, qu’une fuite d’eau importante fragilise l’étanchéité du bâti, ou que l’escalier présente un risque imminent pour les habitants ? L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic peut alors initier les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble de son propre chef. En cas d’inaction, il peut même être accusé de négligence.
« Toute clause du règlement de copropriété qui restreindrait ou supprimerait cette initiative du syndic serait réputée « non écrite », c’est-à-dire inapplicable (article 43 de la loi du 10.7.1965) ».
Concernant la notion de risque et de danger immédiat, elle est laissée à l’appréciation du syndic, voire du tribunal compétent en cas de litige.
Les obligations du syndic
Attention toutefois, pour que le syndic agisse dans les règles, il doit respecter certaines obligations. L’immeuble et ses habitants doivent être en danger et les copropriétaires doivent être invités immédiatement à voter les travaux a posteriori. Pour ce faire, le syndic doit convoquer une assemblée générale afin de ratifier les travaux réalisés. Le syndic est également tenu d’avertir les copropriétaires rapidement, par courrier, affichage ou tout autre moyen jugé pertinent.
En l’absence d’information et de convocation rapide, les copropriétaires peuvent contester les charges. Lors de l’assemblée générale, ceux-ci peuvent, en outre, contester l’initiative du syndic si l’urgence des travaux n’est pas avérée. Engagé auprès des artisans, le syndic n’a donc d’autre choix que d’intenter une action en justice s’il souhaite obtenir un remboursement.
