Achat immobilier en copropriété : quelles précautions prendre en cas de procédure en cours dans un PV d’assemblée générale ?

Publié le 16/03/2021

Chaque année, des milliers de ménages font l’acquisition d’un bien situé dans une copropriété. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, cela implique donc d’éplucher scrupuleusement de nombreux documents avant d’envisager de signer le compromis de vente. Heureusement, depuis la loi ALUR de 2014, les futurs copropriétaires bénéficient d’une meilleure information. Faut-il pour autant renoncer à une vente si vous constatez une procédure en cours ? Pas forcément. Explications.

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Vente en copropriété : quels sont les documents obligatoires à fournir ?

En cas de vente d’un bien en copropriété, il existe une obligation d’information du vendeur envers le futur acquéreur. Avant la signature du compromis de vente, celui-ci doit en effet pouvoir prendre connaissance d’un certain nombre de documents dont la liste est encadrée par la loi ALUR de 2014. Il s’agit par exemple :

  • Des procès-verbaux relatifs aux assemblées générales des 3 dernières années,
  • Du règlement de copropriété,
  • Du carnet d’entretien qui détaille les travaux entrepris ainsi que les différents contrats de maintenance,
  • Du dossier de diagnostic technique du bien vendu, incluant par exemple le DPE,
  • De l’état des finances de la copropriété et des éventuels impayés.

L’objectif est de fournir au futur acheteur toutes les informations utiles pour lui permettre de faire son choix. Le vendeur a dès lors tout intérêt à anticiper au maximum afin d’éviter la rétractation de l’acquéreur au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Le futur acquéreur dispose d’un délai légal de 10 jours pour se rétracter, à compter de la date de signature du compromis de vente.

PV d’AG et procédure : cela n’est pas forcément mauvais signe

Parmi les documents que le futur acheteur doit étudier à la loupe, il y a les procès-verbaux des précédentes assemblées générales. Ceux-ci permettent notamment de connaître les procédures en cours. Elles peuvent avoir été initiées à l’encontre d’un copropriétaire n’ayant pas payé ses charges, par exemple. Dans ce cas, si malgré une mise en demeure d’huissier, le propriétaire est toujours dans l’impossibilité de payer, alors le syndic se rembourse directement avec le fruit de la vente.

La procédure peut également avoir été lancée à l’encontre d’un tiers, dans le cadre de travaux notamment, ou via l’assurance dommages-ouvrage s’il s’agit d’un bien neuf.

Dans tous les cas, cela ne justifie pas nécessairement de renoncer à la vente. Il est possible de prendre conseil auprès de son notaire, mais il ne faut de toute façon pas perdre de vue qu’il vaut parfois mieux une procédure que pas de procédure du tout. Cela est en effet signe que la copropriété passe à l’action en cas d’impayés ou de litiges. En outre, le montant engagé ne met pas forcément en péril l’équilibre financier de la copropriété si sa situation est saine.


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