Achat en copropriété : comment bien évaluer les charges et les travaux

Publié le 05/10/2020

En achetant un appartement ou une maison en copropriété, le nouveau copropriétaire hérite d’une fraction de parties communes appelée quote-part. Dès lors, il doit s’acquitter des charges d’entretien, des dépenses de travaux et d’administration. Des frais qui viennent s’ajouter à ceux de son propre logement et qu’il est parfois difficile d’évaluer avant d’acheter.

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Les charges d’entretien sont définies chaque année

En copropriété, les dépenses d’entretien peuvent coûter cher. Et la facture grimpe selon que l’ensemble est équipé d’escaliers, d’ascenseurs, d’un jardin, d’une piscine ou encore d’un portail électrique. À ces dépenses courantes, peuvent également s’ajouter des frais plus importants, indispensables pour l’entretien du gros œuvre. Pour éviter les mauvaises surprises, il est utile de s’attarder sur le montant alloué aux charges d’entretien, qui sont définies annuellement par le budget prévisionnel. En moyenne, il faut compter 25,80 €/m² sur le plan national, 44,40 €/m² à Paris.

Des documents qu’il est impératif de demander au vendeur, peuvent également permettre de s’assurer de la bonne santé de la copropriété :

  • Le règlement de copropriété,
  • Le relevé annuel des dépenses,
  • L’échéancier des appels de fonds,
  • Le dernier budget prévisionnel voté.

Fonds travaux, trésorerie, taxe foncière : ces éléments à connaître

Depuis la loi Alur, en vigueur depuis 2017, les copropriétés doivent créer un fonds de travaux de 5 % du budget annuel, alimenté par les copropriétaires en fonction de la taille de leur logement et donc de leur quote-part. Les travaux effectués sont, quant à eux, votés en assemblée générale. Il convient donc au futur acquéreur de vérifier que le fonds travaux est bien créé et abondé par tous les copropriétaires.

Pour évaluer la gestion de la copropriété, le carnet d’entretien et les comptes-rendus des précédentes assemblées générales sont des documents de référence. Ils permettent notamment de s’assurer que la politique de recouvrement des charges ne met pas en péril l’équilibre financier ou la trésorerie de la copropriété.

www.collectivites-locales.gouv.fr : « La somme perçue par les collectivités locales au titre de la taxe sur le foncier bâti est de 495 € par habitant en moyenne en 2018 : 57 % de cette somme est destinée aux communes et à leurs groupements et 43 % aux départements ».

Dernier élément à prendre en compte, et non des moindres, la taxe foncière. Cet impôt est à payer par le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il soit occupant ou bailleur. Pour un achat dans le neuf, ainsi qu’en Pinel, l’acquéreur peut bénéficier d’une exonération pendant deux ans ou plus si le logement atteint un haut niveau de performance énergétique. Sans historique de taxe foncière, il faut se tourner vers le centre des impôts fonciers dont dépend la commune pour en connaître le montant. Pour un achat dans l’ancien, c’est au vendeur de fournir le dernier avis de taxe foncière si l’acquéreur en fait la demande.


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