Dans l’immobilier locatif comme dans l’immobilier en général, de la nature des biens détenus dépend la fiscalité appliquée. Une fiscalité qui peut peser lourd dans le budget des ménages ou au contraire, permettre de bénéficier de nombreux avantages. Achat dans le neuf ou dans l’ancien, bien loué vide ou meublé, voici quelques pistes pour optimiser ses rendements.
Patrimoine immobilier : quelle imposition ?
L’immobilier, comme tous les placements en général, est soumis à une imposition. Cette imposition se fait via l’impôt sur le revenu qui permet de taxer les salaires et revenus tirés d’une activité professionnelle, mais également les revenus fonciers ou locatifs ainsi que les plus-values immobilières générées.
Dans ce dernier cas, les plus-values immobilières sont considérées comme imposables dans le cas de la vente d’un bien immobilier tel qu’un logement ou un terrain, en direct ou via une SCI, ou de la cession des droits d’un bien.
Un autre impôt a fait son apparition en 2018 en remplacement de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), il s’agit de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Seuls les patrimoines immobiliers sont donc désormais taxés dès que leur valeur globale atteint 1 300 000 €.
Investissement immobilier : le poids des taxes
Contrairement aux autres placements et notamment à l’investissement dans les entreprises, l’investissement immobilier n’a pas la faveur de l’Etat, notamment depuis l’élection d’Emmanuel Macron et de son Gouvernement qui multiplient les actions dissuasives. L’investissement locatif en particulier, souffre d’une lourde fiscalité qui peut décourager de nombreux acheteurs.
Exonération, abattements fiscaux : comment faire baisser ses impôts
Malgré tout, le Gouvernement souhaite orienter les dépenses en faveur de la construction en proposant des dispositifs pour encourager l’achat dans le neuf, mais également en faveur de la rénovation du parc immobilier ancien. Ainsi, la loi Malraux soutient les monuments historiques et l’ancien, la loi Girardin vise le logement social outre-mer, le dispositif Pinel encourage l’investissement locatif dans les zones en tension immobilière quant aux logements sociaux anciens, ils sont soutenus par le dispositif Cosse.
Dans le cadre d’un investissement locatif classique, hors dispositif de défiscalisation, rappelons que le propriétaire-bailleur peut faire le choix entre deux régimes d’imposition. Si le logement loué est vide : les revenus fonciers réels ou micro-foncier, si en revanche il est meublé : les bénéfices réels ou micro-BIC. Le bailleur de logement vide percevant moins de 15 000 € de loyers par an préférera le régime du micro-foncier qui offre plus de simplicité et un abattement de 30 % sur les loyers.
Pour ces mêmes raisons, le loueur en meublé choisira le régime micro-BIC qui permet un abattement de 50 % dans la limite de 70 000 € de revenus locatifs par an.
Attention, avec la fameuse année blanche et l’entrée en vigueur du prélèvement à la source en janvier 2019, les bénéficiaires de réductions et crédits d’impôts en 2018 devront patienter un an de plus avant de percevoir leurs avantages.
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