Les meilleures communes pour investir dans l’immobilier à proximité de Toulouse

Les communes proches de Toulouse de plus en plus plébiscitées par les investisseurs

Face à la hausse des prix immobiliers au sein de la ville rose et dans un contexte de recherche de rentabilité pour un investissement locatif, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les villes à proximité de Toulouse pour mener une opération immobilière. Certaines villes à moins de dix minutes de transport sont même très prisées !

Aucamville comme prolongement de Toulouse

Au nord immédiat, Aucamville coche toutes les cases : proximité avec Toulouse, vie de quartier et toutes les infrastructures. Avec une population jeune et active, la commune mise sur des équipements scolaires, sportifs et culturels, avec tous les commerces de proximité nécessaires et un réseau de transport efficace, notamment avec les lignes de bus L10 et 29. L’esprit “village” séduit les familles comme les jeunes actifs qui travaillent à Toulouse, mais cherchent des prix plus doux et des copropriétés récentes bien classées sur le plan énergétique. Pour l’investisseur, c’est un marché idéal : la demande locative y est donc forte et de nombreuses constructions émergent pour y répondre.

Balma et l’Union pour investir dans l’Est toulousain

À l’est de Toulouse, Balma et L’Union offrent un cadre résidentiel recherché et un accès express aux pôles d’emplois (centre commercial Balma-Gramont, sièges d’entreprises, clinique de L’Union, etc.). Balma profite de la ligne A du métro, d’un solide tissu commercial et d’espaces verts, tandis que L’Union séduit par ses quartiers calmes et ses équipements comme le lac de Saint-Caprais et les infrastructures sportives. Les deux villes sont de véritables adresses premium pour des familles en quête de quiétude. La demande immobilière y est soutenue, notamment sur les surfaces T2 et T3.

Castelginest et Gratentour, deux villes plébiscitées par les jeunes actifs

Au nord de l’agglomération, Castelginest et Gratentour jouent la carte du mélange entre urbain et nature. Proches des zones d’activités (Fenouillet, Eurocentre, Blagnac) et bien pourvues en associations, équipements et commerces, elles attirent des ménages en quête de calme et d’espace. Le neuf y est plus rare et très demandé, mais les programmes immobiliers y fleurissent ; les petites et moyennes surfaces dotées de stationnement et d’extérieurs s’y louent facilement auprès d’un public de jeunes actifs.

Montauban : un marché immobilier dynamique qui attire également !

Les investisseurs immobiliers y pensent moins, mais Montauban fait également figure de ville idéale où acheter pour louer dans l’aire toulousaine. La ville dispose de son propre tissu économique, s’appuyant sur le commerce, l’administration et des zones d’activités en essor. Mais Montauban est également à portée de Toulouse, via des infrastructures développées comme le réseau de trains et de bus LiO et l’autoroute A62. Avec le projet de développement d’un RER toulousain allant jusqu’à Montauban, cette Ville d’art et d’histoire a tout pour plaire en 2025 !

Quel est le rendement attendu ?

La rentabilité de votre investissement à Montauban dépendra des frais d’acquisition, de la fiscalité choisie, du financement et de la vacance locative. Afin d’optimiser son investissement, il est fortement préconisé de s’entourer de professionnels, comme le témoigne Maître Olivier Massol, avocat en droit immobilier à Montauban : « Se faire accompagner par un avocat lors d’un investissement permet d’anticiper les risques juridiques et d’éviter les litiges, grâce à une parfaite maîtrise de la réglementation en vigueur. Il peut vous conseiller à toutes les étapes, de l’acquisition du bien à la rédaction des contrats de location. L’expertise juridique fait toute la différence. »

Un marché “investisseur-friendly”

En septembre 2025, le prix moyen à Montauban s’établit autour de 2 230 €/m², avec une amplitude notable selon l’emplacement et l’état du bien. Les appartements s’échangent en moyenne à 1 980 €/m², quand les maisons se négocient autour de 2 430 €/m², ce qui illustre un appétit marqué pour les biens individuels tout en conservant un ticket d’entrée accessible pour les investisseurs ciblant des petites surfaces. Côté revenus locatifs, le marché reste lisible et porteur avec un loyer médian d’environ 10 €/m² sur les quatre derniers trimestres, avec une tendance haussière qui sécurise la projection de cash-flows tout en imposant aux investisseurs de bien sélectionner en amont l’emplacement du logement.

Montauban, une ville éligible au dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est l’un des derniers dispositifs de défiscalisation encore en vigueur, permettant de bénéficier d’avantages fiscaux lors d’un investissement dans l’ancien à rénover. À Montauban, des périmètres font partie du plan d’action Cœur de ville , permettent de bénéficier du dispositif. Vous pouvez ainsi acheter un logement ancien, y réaliser des travaux d’amélioration puis de le louer dans le cadre d’un engagement locatif. Vous bénéficierez ainsi d’un avantage fiscal qui prend la forme d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux (dans les limites réglementaires) et proportionnelle à la durée d’engagement :

• 12 % pour un engagement locatif de 6 ans
• 18 % pour un engagement locatif de 9 ans
• ou 21 % pour un engagement locatif de 12 ans

Sur un marché immobilier montalbanais où le ticket d’entrée reste modéré, la loi Denormandie peut transformer une rénovation qualitative en levier de performance : meilleure attractivité à la location, facture énergétique réduite pour le locataire et optimisation fiscale pour l’investisseur. La clé du succès repose sur trois piliers : la sélection de l’emplacement, un bien immobilier intéressant et une bonne réalisation des travaux.