Revenus fonciers : comment remplir votre première déclaration ?

Publié le 29/03/2019

Chaque année, de nombreux propriétaires-bailleurs se questionnent sur la manière de déclarer leurs revenus locatifs. Logement loué vide ou meublé, création d’un déficit foncier, stratégie de défiscalisation, voici tout ce qu’il faut savoir pour remplir sa déclaration et optimiser ses revenus fonciers.


Location meublée : les revenus peuvent donner lieu à un abattement de 50 %

La location d’un bien meublé peut permettre à son propriétaire de réaliser une opération fiscale intéressante. À condition toutefois de proposer ce type de prestation dans une zone où la demande locative est suffisante. Une ville étudiante par exemple.

Le statut de loueur en meublé non-professionnel

Si les revenus issus de la location n’excèdent pas 23 000 € par an et ne sont pas supérieurs aux autres revenus tels que les salaires, alors le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) s’applique automatiquement. Le propriétaire relève du régime micro-BIC qui offre un abattement de 50 % sur les revenus locatifs.

Le statut de loueur en meublé professionnel

Si les revenus sont supérieurs, alors le fisc considère le propriétaire-bailleur comme un loueur professionnel. Un statut qui impose la détention d’un numéro SIRET et le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Cependant, si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € par an, alors le régime micro-BIC est toujours possible tout comme l’abattement d’impôt. Ce n’est qu’au-delà de 70 000 € que le régime réel s’applique. L’abattement n’est alors plus applicable, mais le propriétaire peut en revanche déduire de ses impôts les charges liées au logement, les travaux de rénovation ou le coût du prêt immobilier, par exemple.

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Location vide : l’intérêt du régime micro-foncier

Moins avantageuse que la location meublée, la location vide permet un abattement de 30 % si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Dans ce cas, le propriétaire bénéficie du régime micro-foncier.

Les revenus locatifs perçus grâce aux loyers doivent être déclarés au titre de l’impôt sur le revenu. En cas de location meublée, ils doivent figurer en tant que « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) alors qu’ils apparaîtront dans la catégorie des « revenus fonciers » pour une location vide. Tous les revenus bruts doivent être déclarés dans leur intégralité. C’est l’administration fiscale qui applique les éventuels abattements.

S’ils sont supérieurs à 15 000 € par an, les revenus doivent être déclarés au réel. Comme pour les locations meublées générant plus de 70 000 € par an, la totalité des charges peut alors être déduite mais l’abattement n’est plus appliqué.

Le déficit foncier en cas de lourds travaux de rénovation

À cause de ressources trop importantes ou simplement par stratégie fiscale, certains propriétaires-bailleurs font le choix du régime réel pour déclarer leurs revenus locatifs. Un régime qui peut s’avérer payant, notamment lorsque d’importants travaux de rénovation menés, sont plus coûteux que le montant des loyers. C’est ce qu’on appelle le déficit foncier.

Cette situation doit apparaître dans la déclaration d’impôts, elle permet de réduire le montant de l’ensemble des revenus imposables. Attention toutefois, seuls 10 700 € peuvent être déclarés chaque année au titre d’un déficit foncier. Si le montant est supérieur, il peut être reporté sur les déclarations des 9 années suivantes.


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