Jeanbrun et Pinel : même objectif mais pas le même modèle
C’est à l’occasion des vœux annuels d’action Logement que le ministre de la Ville et du Logement a dévoilé les contours du dispositif Jeanbrun. Fini le statut de bailleur privé et place à une mesure qui serait de fait plus incitative pour les propriétaires bailleurs. Seule condition : l’adoption en l’état du budget 2026.
Dans les faits, la loi Jeanbrun ne cherche pas à reproduire la mécanique Pinel. Là où la loi Pinel était perçue comme un dispositif de réduction d’impôt grand public, le nouvel allié des bailleurs privés se construirait plutôt autour d’un amortissement fiscal annuel, modulé selon des niveaux de loyers plus sociaux et annoncé comme imputable sur le revenu global (base imposable). Ce dernier point, absent de la première copie du bailleur privé, change le potentiel d’efficacité pour certains foyers fiscalisés, car il ne limite pas l’avantage à la seule sphère des revenus fonciers.
L’autre différence majeure tient à l’absence de zonage annoncée : les taux s’appliqueraient quelle que soit la localisation du bien. Pour un particulier, si cette donnée élargit le champ des projets possibles, elle rend en revanche le choix du marché local plus déterminant, car l’équilibre économique dépendra du couple prix d’achat / loyer réellement tenable dans chaque ville.
Comment va fonctionner le dispositif Jeanbrun ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le propriétaire bailleur devrait, qu’il investisse dans le neuf ou dans l’ancien, s’engager sur une durée de 9 ans.
Le neuf : des taux plus élevés selon le niveau de loyer
Dans le neuf, l’amortissement fiscal augmenterait avec le niveau de loyer.
| Neuf | Taux d’amortissement fiscal annuel | Plafond |
| Logement intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Logement social | 4,5 % | 10 000 € |
| Logement très social | 5,5 % | 12 000 € |
L’ancien : amortissement sans zonage et déficit foncier prolongé
Le dispositif s’étendrait aussi à l’ancien à condition de réaliser des travaux au moins à hauteur de 30 % du montant de l’achat. Les taux annoncés sont néanmoins plus modérés que dans le neuf et un plafond unique est intégré.
S’ajouterait un élément très concret pour les bailleurs au régime réel : la prolongation du déficit foncier jusqu’au 31 décembre 2027. Le rappel est important, car ce mécanisme permet, en location non meublée au réel, de déduire les travaux des revenus fonciers et de constater un déficit lorsque les charges dépassent les loyers.
| Ancien | Taux d’amortissement fiscal annuel | Plafond |
| Logement intermédiaire | 3 % | 10 700 € |
| Logement social | 3,5 % | 10 700 € |
| Logement très social | 4 % | 10 700 € |
Pourquoi le gouvernement mise sur ce dispositif en 2026 ?
La fin du Pinel au 31 décembre 2024 a laissé un vide fiscal et renforcé un contexte immobilier sous pression. Pour cause, entre décembre 2024 et novembre 2025, 272 692 logements ont été mis en chantier, soit 22,2 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, selon les données de la SDES publiées en décembre 2025.
Le dispositif Jeanbrun est donc présenté comme une réponse à la crise de l’offre. Le ministre du Logement a annoncé un objectif de 50 000 logements construits en plus par an et espère jusqu’à 500 millions € de recettes fiscales annuelles. Le message est clair : remettre rapidement des investisseurs particuliers dans la boucle, pour financer davantage de logements sans ouvrir un nouveau robinet de dépense publique.
D’autant que, d’après le dernier rapport des comptes du logement, le secteur pèserait 43 milliards d’euros de coût, mais générerait 99 milliards d’euros de recettes. Autrement dit, pour le gouvernement, relancer le locatif n’est pas seulement une mesure logement : c’est aussi un pari économique et fiscal, censé remettre du volume sur le marché tout en préservant l’équilibre des finances publiques.
