Taxe sur les logements vacants : quelles sont les exceptions ?

Le nombre de logements vacants en hausse depuis 5 ans

En janvier 2021, l’Insee recensait quelque 37,2 millions de logements en France dont 3,1 millions étaient considérés comme vacants, soit 8,3 % de l’ensemble du parc immobilier. Un chiffre en hausse de 1,3 % en moyenne chaque année, depuis 5 ans. En effet, en 2016, l’institut de la statistique dénombrait 2,89 millions de logements vacants contre 3 millions en 2019.

Attention toutefois, l’Insee donne du logement vacant une définition plus large que celle prise en compte par l’administration fiscale. L’Insee inclut dans son calcul la vacance provisoire, tandis que le fisc s’intéresse aux biens inoccupés sur la durée.

Insee : « Un logement est vacant s’il est inoccupé et : proposé à la vente, à la location, déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation, en attente de règlement de succession, conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés, sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, etc.) ».

Logements vacants : deux taxes pour inciter les propriétaires à louer

On parle en outre de taxe sur les logements vacants, or, il existe deux impôts de ce type :

• La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) : indexé sur la valeur locative, son taux est voté à l’échelon local et est identique à celui de la taxe d’habitation. Cette taxe n’est pas obligatoire, elle est appliquée par les communes et intercommunalités qui le souhaitent, sous réserve que la TLV ne soit pas déjà en vigueur.
• La taxe sur les logements vacants (TLV) : elle aussi indexée sur la valeur locative, elle se voit toutefois appliquer un taux multiplicateur de 12,5 % lors de la première année de vacance et de 25 % à partir de la seconde. Elle est imposée dans certaines villes de plus de 50 000 habitants et dans 28 agglomérations parmi lesquelles Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes et Strasbourg.

Avec la disparition progressive de la taxe d’habitation, les communes sont de plus en plus nombreuses à appliquer la THLV. +25 % depuis 2016, estime l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

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Exceptions et contournements de la taxe sur les logements vacants

Selon L’UNPI, de nombreuses communes envoient désormais systématiquement un avis de THLV pour compenser la taxe d’habitation. Or, certaines dérogations sont possibles. Par exemple, si le bien a été occupé pendant au moins 90 jours consécutifs, contrat de location ou factures énergétiques à l’appui. Autre cas de dérogation : si la vacance est involontaire. Le propriétaire doit alors pouvoir prouver qu’il a tout tenté pour vendre ou louer son bien, sans succès. Enfin, d’importants travaux obligatoires, dont le montant est supérieur à 25 % du prix du bien, peuvent également constituer un motif d’exception.

Dans ce contexte, certains propriétaires seraient tentés de décrire à l’administration fiscale, la nature de leur logement de manière volontairement erronée. Par exemple, la taxe sur les logements vacants est en moyenne moins onéreuse que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un contournement par certains contribuables, qui justifie le comptage de l’Insee, qui diffère de celui de l’Etat appelé lovac.