Relations propriétaires – locataires : les défis de la loi Nogal

Publié le 22/01/2020

Investir dans l’immobilier locatif est un bon moyen de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires. Mais lorsque les propriétaires-bailleurs décident d’assurer eux-mêmes la gestion locative, ils sont parfois confrontés à des litiges qui peuvent entacher les relations avec leurs locataires. De leur côté, ces derniers ont de plus en plus de difficultés à remplir les nombreuses conditions qui leur permettent de trouver un logement.

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Loi Nogal : lutter contre la hausse du nombre de logements vacants

C’est une proposition qui pourrait modifier profondément les relations entre les propriétaires immobiliers et les locataires si elle était adoptée. Mardi 14 janvier dernier, le député Mickaël Nogal (Haute-Garonne – 4ème circonscription) a présenté son texte à l’Assemblée nationale. Celui-ci s’articule autour de trois grandes mesures qui visent à apaiser les tensions et à diminuer le risque locatif. L’objectif est également de diminuer la part de logements vacants qui ne cesse d’augmenter.

12,9 %

En 2018, l’INSEE estimait la part de logements vacants en France à 12,9 % contre 9,4 % en 1988.

La première mesure concerne la restitution du dépôt de garantie. 65 % des litiges qui surviennent entre les bailleurs et les locataires concernent en effet sa non-restitution par le propriétaire. Pour palier ce problème, les locataires sont d’ailleurs de plus en plus nombreux à ne pas payer le dernier mois de loyer.

Dans son texte, Mickaël Nogal suggère que le locataire puisse confier le dépôt de garantie à un professionnel rémunéré par le propriétaire. La somme consignée durant toute la durée du bail serait restituée lors de l’état des lieux de sortie.

Loyers impayés, nombre de garants exigés, de nouvelles mesures en 2021 ?

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Face à la multiplication des loyers impayés et aux risques encourus, de nombreux propriétaires demandent jusqu’à trois garants à leurs futurs locataires. De son côté, le député juge cette méthode injuste et peu fiable et préconise de limiter la présence à un seul garant. Rien n’est en revanche encore précisé quant aux nouvelles solutions envisagées.

Les impayés de loyer et les éventuelles dégradations commises dans les logements représentent un réel manque à gagner pour certains propriétaires. La proposition du député Nogal consiste à mettre en place un mandat de gestion qui serait confié à des administrateurs de biens. Il ne s’agirait toutefois pas d’une obligation, mais cette solution permettrait aux propriétaires de s’assurer de la perception des loyers.

Reste que ce texte est loin de faire l’unanimité auprès de tous les professionnels. Si certains saluent une avancée, d’autres en revanches dénoncent des mesures qui se rapprochent par exemple de la Garantie Loyers Impayés (GLI). Le débat étant ouvert, la mise en place d’un fichier des « incidents de loyers » pour les locataires mauvais payeurs pourrait de nouveau être discutée. L’entrée en vigueur de la future loi Nogal n’est pas prévue avant 2021.


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