Litiges immobiliers : de bonnes affaires en perspective

Publié le 17/06/2021

Avec la crise sanitaire, les biens immobiliers litigieux tendent à se multiplier sur le marché. Il peut s’agir par exemple d’une vente consécutive à une séparation ou à un divorce, d’une vente successorale difficile, d’un squat, ou encore d’un logement déjà loué pour lequel le locataire en place ne paie pas son loyer. Si cela peut occasionner des tourments pour les propriétaires, les biens litigieux peuvent également être synonymes de bonnes affaires. À condition d’éviter les pièges.

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Litiges immobiliers : bien estimer pour bien vendre

Estimer un bien immobilier litigieux peut s'avérer compliqué, son estimation est pourtant d'une importance capitale.

Pour bien vendre un bien, il faut avant tout bien l’estimer. Dans certains cas, et notamment lorsque l’accès au logement se fait sans encombre, un professionnel peut alors facilement se rendre sur les lieux pour en faire l’estimation. C’est le cas par exemple des biens en cours de construction, ainsi que des litiges d’indivision ou de copropriété par exemple, quand les biens ne sont pas occupés. En revanche, lorsque le bien fait partie d’une succession difficile, l’estimation peut prendre du temps si les parties peinent à se mettre d’accord. Ce peut également être le cas si le bien constitue un actif d’un couple qui souhaite divorcer. Dans ce genre de situation, cependant, les avocats et autres conseils incitent souvent les ex-partenaires à se mettre d’accord rapidement.

Dans les cas de biens faisant l’objet d’un arrêté de péril de la préfecture, alors l’estimation va se baser sur le potentiel du bien et sa possibilité ou non d’être réhabilité. Si des travaux sont possibles, c’est alors à un bureau d’étude qu’il faudra confier l’estimation. Dans le cas contraire, l’estimation se fera davantage en fonction des propriétés du terrain et non sur celles du bien.

Parfois, l’intervention de la justice est nécessaire pour estimer un bien immobilier. C’est le cas par exemple lorsqu’un logement squatté ne permet pas d’entrer dans les lieux ni d’envisager une discussion. De même en cas de saisie d’un bien, la vente aux enchères peut être précédée d’une vente à l’amiable. Une décision laissée à l’appréciation du juge, ce qui peut prendre plusieurs mois.

Conditions suspensives, garanties : quelles protections pour l’acquéreur d’un bien litigieux ?

Acheter un bien litigieux peut représenter une véritable opportunité pour l’acquéreur. L’urgence de la situation peut en outre permettre une vente rapide. La décote en cas de vente d’un bien litigieux se situe en moyenne autour de 20 %. Elle dépend cependant du litige et de la procédure en cours.

Il est primordial que l’acquéreur se protège en prévoyant des conditions suspensives au contrat de vente. Outre la traditionnelle obtention du crédit immobilier, il peut s’agir de la libération du bien et/ou de l’obtention d’un permis de construire.

Notaires.fr: « Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (…) ».

La vente d’un bien litigieux comporte une part de risques, l’acquéreur doit donc bénéficier de certaines garanties supplémentaires. Celles-ci peuvent varier selon la nature de la vente. Une vente aux enchères ne donne par exemple pas droit à la garantie des vices cachés. En revanche, la vente d’un bien dont la construction n’est pas terminée permet à l’acheteur de bénéficier de la garantie décennale sur les travaux déjà menés par le vendeur.


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