Placement immobilier : faut-il préférer les résidences seniors ou étudiantes ?

Publié le 15/07/2019

Dans le domaine de l’immobilier locatif, les résidences de services offrent de nombreux avantages, en particulier d'un point de vue fiscal. Notamment grâce aux dispositifs de défiscalisation tels que le Censi-Bouvard et le statut de LMNP. Mais encore faut-il faire le bon choix parmi les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les établissements pour seniors et les Ehpad.

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Résidences de services : quel dispositif de défiscalisation choisir ?

L’investissement locatif est connu des investisseurs pour les avantages fiscaux qu’il offre. Et quand il s’agit d’investir dans une résidence de services, trois dispositifs de défiscalisation se distinguent.

Le Censi-Bouvard tout d’abord, qui a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2021. À condition d’acquérir un logement situé dans une résidence de services et de le louer en meublé pendant 9 ans, l’acquéreur peut bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du montant de son acquisition, plafonnée à 300 000 euros d’investissement. Et si le propriétaire conserve son bien pendant 20 ans ou plus, il peut en plus récupérer la TVA sur le prix d’achat.

Bien connu des investisseurs locatifs, le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est lui aussi très avantageux. De même que pour le dispositif Censi-Bouvard, il est possible de récupérer la TVA ainsi que les charges qui peuvent être déduites des loyers. Il est accessible aux propriétaires dès lors que leurs revenus fonciers sont inférieurs à 23 000 euros par an ou représentent moins de 50 % de leurs autres revenus annuels.

Enfin, il est possible sous certaines conditions d’investir en Pinel dans une résidence de services. À condition de louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans et de respecter les plafonds de ressources et de loyers, l’investisseur peut bénéficier de réductions d’impôts de 12, 18 ou 21 %.

Le dispositif Pinel est ouvert pour la location de résidences principales nues. De leur côté, les résidences de services sont souvent optimisées et meublées. Les opportunités en Pinel sont donc aussi intéressantes qu’elles sont rares.

De plus en plus d’étudiants et de seniors

La résidence étudiante est parmi les placements les plus sûrs dans le domaine des résidences de services. La demande de logements est forte dans les grandes villes dynamiques. Trouver un locataire sera donc chose aisée, y compris un acquéreur en cas de revente. Et la tendance ne semble pas s’affaiblir. En 2020, on attend plus de 2,7 millions d’étudiants scolarisés dans le supérieur. Attention toutefois à vérifier la réputation de l’exploitant ainsi que le taux d’occupation de la résidence. Enfin, pour s’assurer d’un bon rendement, il est parfois préférable de sortir des centres-villes pour ne pas être confronté à un ticket d’entrée trop élevé.

La résidence pour personnes âgées ne doit pas non plus faire oublier la question du rendement locatif. Selon les professionnels, cap à l’ouest et notamment près de Bordeaux pour trouver les prix les plus abordables. En région PACA en revanche, les prix sont trop élevés et dans le sud Est, près de Montpellier, le secteur est saturé. Reste qu’en 2035, un peu moins d’un tiers de la population française aura 60 ans. L’investissement en résidences de services pour seniors est donc idéal pour préparer l’avenir.

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