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Souvent présenté comme une alternative à la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard vient d’être prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 par la loi de finances 2019. Il offre aux investisseurs des réductions d’impôts pour l’achat d’une résidence de services suivi d’une période de location. L’augmentation du nombre d’étudiants et de seniors semble avoir motivé la prolongation du dispositif.

Censi-Bouvard : des réductions d’impôts jusqu’en 2021

L’amendement Bouvard ou Censi-Bouvard, a modifié la loi de finances 2009 et par là même le Code Général des impôts. Du nom des députés Yves Censi et Michel Bouvard, cet amendement propose une réduction d’impôts pour les investisseurs de biens meublés en résidences de services. Qu’il s’agisse d’une structure pour étudiants, d’une résidence médicalisée pour seniors ou d’un établissement pour adultes handicapés tel que les EHPA et EHPAD.

Le dispositif Censi-Bouvard a fait l’objet de plusieurs reconductions. Plus récemment, il devait prendre fin le 31 décembre 2018, mais l’exécutif a voté sa prorogation jusqu’à la fin de l’année 2021. L’augmentation du nombre de jeunes accédant aux études supérieures et la transition démographique qui induit une hausse du nombre de seniors de plus de 60 ans sont les principales raisons de ce renouvellement.

« La réduction d’impôts sur le revenu, dite « LMNP » ou « Censi-Bouvard », s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 [au 31 décembre 2021] un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non-professionnel. »

Jusqu’à 33 000 € d’avantages fiscaux, mais attention à la revente

11 % de réduction d’impôts sur le revenu, c’est la promesse du dispositif pour les investisseurs en Censi-Bouvard. Un taux qui reste inchangé jusqu’en 2021 malgré quelques propositions d’amendements.

En faisant l’acquisition d’une résidence de services, l’investisseur s’engage à louer son bien en meublé pendant 9 ans par l’intermédiaire de l’exploitant des lieux. L’investissement initial ne pouvant excéder 300 000 €, la réduction d’impôts maximale est donc de 3 666 € par an pendant 9 ans soit 33 000 € au total.

Attention toutefois, les loyers perçus dans le cadre du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard doivent être déclarés selon le régime fiscal réel. Un régime d’amortissement contraire à celui habituellement proposé aux loueurs en meublé non-professionnels (LMNP) qui bénéficient du micro-BIC. Les investisseurs doivent donc tenir une comptabilité et généraliser ce régime d’imposition à tous leurs biens y compris ceux qui ne s’inscrivent pas dans un tel dispositif. Qui plus est, la revente est souvent encouragée à l’issue de la période de location de 9 ans. Une opération qui peut être accompagnée de charges fiscales lourdes liées notamment à la réversion de la TVA.

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