Les bailleurs commerciaux vont-ils devoir renoncer aux loyers impayés du premier confinement ?

La fermeture administrative s’apparente-t-elle à une destruction de la chose louée ?

Doit-on payer son loyer lorsque l’on ne peut pas disposer de son bien ou y exercer son activité ? C’est la question que se posent les locataires de baux commerciaux, depuis le premier confinement imposé en France du 17 mars au 18 mai 2020, en réponse à l’épidémie de Covid-19. Le 5 novembre 2020, la cour d’appel de Grenoble avait rendu un arrêt qui semblait répondre en partie à la question. L’exploitant d’une résidence de tourisme avait été débouté, au motif que la force majeure ne pouvait être retenue en pareil cas. La notion de perte partielle de la chose louée laissait alors déjà entrevoir une issue favorable pour les locataires.

C’est d’ailleurs l’argument avancé par une chaîne hollandaise de magasins discount implantés en France. S’appuyant sur le Code civil, celle-ci s’est interrogée sur la notion de perte de la chose louée, irréfutable en cas de fermeture administrative.

Article 1722 du Code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Un premier jugement rendu à Paris, qui pourrait faire jurisprudence

Dès lors, le tribunal judiciaire de Paris, dans une décision rendue le 20 janvier 2021, a donné raison à cette chaîne hollandaise, l’exonérant de loyers durant la période de fermeture et réfutant, par ailleurs, la demande de dommages et intérêts réclamée par le bailleur.

Jusqu’à présent, des ordonnances et décisions successives incitaient plutôt bailleurs et locataires à trouver un accord amiable. Les bailleurs étaient, en outre, invités à proposer des baisses de loyers en cas de fermeture. Outre la notion de force majeure, c’est également celle d’inexécution du contrat qui ne permettait jusqu’alors pas de donner raison aux locataires, les bailleurs n’étant pas responsables des fermetures administratives. Aussi, la décision rendue le 20 janvier dernier, pourrait faire jurisprudence. Demeurent toutefois quelques questions en suspens : cette décision va-t-elle faire l’objet d’un appel ? Les loyers du printemps 2020 sont-ils définitivement perdus pour les bailleurs ? Qu’en est-il du second confinement de novembre ? Autant d’interrogations qui restent, pour le moment, sans réponse.