Résidences de services : la crise du Covid-19 fait grimper les impayés de loyers

Publié le 13/01/2021

Les exploitants de résidences seniors, étudiantes, touristiques, et autres résidences de services, sont dans la tourmente à cause de l’épidémie de coronavirus. Fragilisé par les confinements et la crise économique, nombre d’entre eux se trouve dans l’impossibilité de payer les loyers dus aux propriétaires. Des propriétaires qui n’hésitent souvent pas à contracter un emprunt pour financer leur investissement.

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Résidences services : une année 2020 sans touristes étrangers, ni voyageurs d’affaires

On estime entre 7 et 8 % les propriétaires bailleurs de résidences de services à avoir enclenché une procédure contre leur gestionnaire. La cause ? La multiplication des impayés de loyers. Contre ces pertes de revenus locatifs, les investisseurs privés lésés se sont réunis en association de copropriétaires pour faire entendre leur voix avec les services d’un avocat.

Sans surprise, les secteurs les plus impactés par les loyers impayés sont le tourisme d’une part et les voyages d’affaires de l’autre. Dès lors, les résidences à la mer ou à la montagne, pilotées par le groupe Pierre & Vacances ou encore Belambra ainsi que les formats Appart’City, sont en première ligne. Selon le syndicat national des résidences de tourisme et des apparthôtels (SNRT), les bailleurs privés sur ce dernier segment, sont estimés à 30 000.

-30 %

Selon le SNRT, les résidences de tourisme (mer, montagne, campagne), accusent une baisse de 30 % de chiffre d’affaires en 2020.

En ce qui concerne les résidences de tourisme, celles-ci ont dû faire face à une fermeture administrative au printemps, puis de nouveau à la fin de l’automne. Entre les deux, la saison estivale a permis de rééquilibrer un peu les comptes, mais l’absence globale de touristes étrangers et la rentrée morose, habituellement dopée par le tourisme des seniors, n’ont pas permis de sauver l’année 2020.

Loyers impayés, crédits immobiliers en cours : la difficile question de l’arbitrage

Du côté du SNRT, on estime que les discussions ont débuté dès le mois d’avril entre les propriétaires, les exploitants et le Gouvernement, afin de trouver une solution équitable. Dès la première fermeture administrative, imposée le 14 mars dernier, nombre de gestionnaires de résidences de services avaient, en effet, annoncé ne pas pouvoir payer les loyers. Un texte avait dès lors été rédigé entre les parties, qui prévoyait le paiement des charges locatives, y compris en période de fermeture administrative, ainsi qu’un loyer minimum de 10 %. Or, ce texte n’a finalement pas été signé, ni par les propriétaires, ni par l’Etat. Malgré tout, le SNRT considère qu’il a permis d’engager le dialogue et de trouver une solution amiable avec 80 % des investisseurs privés.

Pour les avocats qui représentent les bailleurs privés en revanche, le constat est un peu plus amer. Ils dénoncent la façon arbitraire dont le paiement de loyers a été interrompu. Et de rappeler que 60 000 investisseurs ont financé leur achat d’un logement en résidence de services via un crédit immobilier.

Enfin, du côté des tribunaux, les arbitrages sont encore difficiles en l’absence d’une jurisprudence. Et la nouvelle loi relative à l’état d’urgence sanitaire, du 14 novembre, prévoit que les exploitants, par exemple, « ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives ». Toutefois, le décret d’application n’est pas encore paru.


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