Marché de l’immobilier : la fin des années folles ?

Un essoufflement qui marque le retour à un marché normatif

Plus de doute, le ralentissement du marché s’amorce. Même l’effet saisonnier, habituellement revigorant, n’a pas permis au secteur de retrouver son souffle. Assistons-nous à la fin d’une période d’euphorie ou à un simple retour à la réalité ?

Le deuxième scénario pourrait être l’option la plus probable. Il suffit, en effet, de comparer le nombre de transactions enregistré ces dernières années (Source : CGEDD d’après bases notariales et DGFiP) : 

• 837 000 en mai 2006,
• 1 085 000 en janvier 2020,
• 1 083 000 en février 2023.

Si le marché maintient sa cadence actuelle, il doit alors conclure l’année 2023 avec près de 950 000 transactions, soit une tendance similaire à celle enregistrée au début des années 2000.  Le tableau est le même pour les taux de crédit. Selon Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi, revenir à des taux d’intérêt à 3,50 % en moyenne est un retour brutal, certes, mais naturel. En d’autres termes, c’est bien le fait d’emprunter à 1 % qui était finalement insolite.

« La vitesse de ces ajustements crée des effets temporaires extrêmement durs pour trouver des financements. » Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi.

Cette difficulté à se réajuster se retrouve aussi chez les banques. L’accès au crédit se complexifie et le critère d’apport personnel devient de plus en plus discriminatoire. En Île-de-France, le montant de l’apport exigé frôle les 90 000 € et les acheteurs se sentent bloqués. À noter que la hausse des taux d’intérêt avait déjà diminué la capacité d’emprunt des ménages d’environ 25 %.

Une ancienne réalité à mettre aux oubliettes

Malgré tout, le prix de la pierre reste encore très élevé. Le retournement du marché a été si brutal que les vendeurs n’ont pas encore intégré cette nécessité de reconsidérer leurs prétentions. 

Les taux d’intérêt grimpent chaque mois depuis plusieurs semaines. Le marché se dirige vers une homogénéisation des taux à 4 % d’ici la fin de l’été et les 5 % sont un scénario largement envisageable d’ici 2024. Ces taux à 4 ou 5 % ne sont, en revanche, pas inédits. En 2007, ils étaient compris entre 3,96 et 4,62 % et ont même atteint 5,07 % au dernier trimestre 2008 (source : Observatoire Crédit Logement / CSA). 

L’année 2023 n’est donc pas inédite et le réajustement du marché immobilier est crucial à deux niveaux : 

• Les banques doivent recommencer à prêter ;
• Le prix de l’immobilier doit s’adapter à l’inflation et au pouvoir d’achat des ménages français.

« D’une façon générale, certains propriétaires n’ont pas pris la mesure de la nouvelle donne. C’est une année plus compliquée en termes de rééquilibrage, d’explications, de pédagogie, si l’on considère également l’impact de la rénovation énergétique et des passoires thermiques. ». Guillaume Martinaud, président d’Orpi

Des acheteurs qui sont en position de force

La tendance s’inverse à tous les niveaux. Si les vendeurs avaient autrefois l’avantage, les acheteurs ont aujourd’hui repris la main. Moins nombreux aujourd’hui, ils ne se précipitent plus et deviennent de plus en plus exigeants. On observe désormais le déploiement d’un « marché d’acheteurs » qui se traduit notamment par l’allongement des délais de vente. 

Celui-ci a en effet doublé, passant de 24 à 56 jours (entre la prise de mandat et la signature du compromis). Les délais de signature du compromis ne cessent d’augmenter et dépassent largement deux mois. En parallèle, le stock de biens à la vente augmente et le nombre moyen d’annonces flambe.

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Le nombre de jours entre la prise de mandat et la signature du compromis.

Les dernières mesures n’ont pas permis de redynamiser le marché immobilier

Le CNR logement n’a pas convaincu les professionnels du secteur, jugeant les mesures mises en place insuffisantes. Selon eux, à ce jour, aucune mesure décisive n’a été actée. Le sujet de la fiscalité ou même des plus-values a été délaissé par les pouvoirs publics et les mesures pour le Prêt à Taux Zéro sont insuffisantes. 

« Ce sera la première fois depuis 1984 qu’il n’y aura plus de dispositif d’incitation fiscale. » Olivier Lendrevie, président du courtier Cafpi.

La location touristique saisonnière est favorisée par rapport aux autres types de location, ce qui entraîne une pénurie de logements. Cette pénurie contribue à maintenir les prix élevés, CQFD. 

Pourtant relancer le marché n’est pas un but inatteignable, mais cela implique non seulement de remettre le logement au cœur des débats, mais aussi de : 

• Réamorcer le secteur de la construction,
• Considérer le logement comme un bien de première nécessité et notamment en élargissant les critères sur la TVA à 5,5 %,
• Attribuer aux propriétaires bailleurs le rôle d’acteurs de l’économie du pays.

Pour que le marché retrouve une fluidité, les prix devront baisser de manière significative, jusqu’à 10 %. Cette correction est encore loin d’être atteinte et va nécessiter de la patience. En effet, on observe en moyenne une différence de 5 points entre le prix de vente affiché et le prix définitif (acté chez le notaire) d’un bien, ce qui démontre que les vendeurs ne sont pas encore disposés à baisser leurs prix.