Immobilier ancien : hausse du nombre d’investisseurs locatifs

Publié le 18/01/2019

En 2018, le nombre d’investisseurs tournés vers l’immobilier locatif a grimpé en flèche. En cause, les fortes incertitudes liées aux marchés financiers. Mais pour 2019 ? Rien n’est moins sûr à l’heure où les taux d‘emprunt sont déjà annoncés à la hausse, et où plane un retour de l'encadrement des loyers à Paris.

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Augmentation des investisseurs locatifs à Paris en 2018

Alors qu’ils ne représentaient environ que 17,4 % des achats immobiliers en France et 21,4 % à Paris en 2017, le nombre d’investisseurs a grimpé à 21,7 % sur tout le territoire, et à 28,5 % dans la capitale l’an dernier. Au plan national, c’est mieux qu’en 2011, année pourtant exceptionnelle qui comptait déjà quelque 18,25 % d’investisseurs. Mais à Paris en revanche, il faudra faire mieux cette année pour atteindre les 30,14 % relevés cette année-là.

À Paris justement, l’année 2019 est incertaine en ce qui concerne les investissements locatifs. Le rétablissement de l’encadrement des loyers pourrait en effet avoir un effet négatif sur les achats immobiliers professionnels et non-professionnels. Comme c’était d’ailleurs déjà le cas après l’entrée en vigueur de loi Alur en 2011.

En novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé l’encadrement des loyers dans la Capitale. Cette mesure était autorisée par la loi Alur et appliquée par la ville depuis le 1er août 2015. Depuis, Paris tire la sonnette d’alarme face à la recrudescence de locations jugées non-conformes, et « demande à l’Etat de pouvoir à nouveau appliquer un dispositif d’encadrement des loyers, comme le permet la loi ELAN, adoptée en octobre dernier ».

Réaliser une plus-value grâce à l’immobilier ancien

Parmi les investisseurs immobiliers en France, on trouve en premier lieu des retraités dans 23 % des cas, suivis par les employés et ouvriers dans une moindre mesure avec 20,5 % des acquisitions, et enfin, les cadres moyens qui comptent pour 17 %. Si l’immobilier ancien semble avoir leur préférence, c’est avant tout pour de petites surfaces type studios ou appartements 2 pièces, tout comme des maisons équipées de deux chambres tout au plus.

L’investissement locatif dans l’ancien offre plusieurs avantages pour ses acquéreurs. La plus-value quasi garantie à la revente est cependant probablement le principal atout de ce type de placements. En effet, à condition d’investir dans une zone recherchée ou dans un centre-ville où la demande de location est suffisante, et qui bénéficie d’un rayonnement culturel et économique, l’acquéreur peut espérer de son bien qu’il prenne de la valeur au fil du temps.

Enfin, le déficit foncier permis par l’ancien permet de contrebalancer le durcissement de la fiscalité à l’égard des acheteurs immobiliers et des bailleurs. Entre la hausse de la CSG et l’instauration de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) en replacement de l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune), il faut dire que les acquéreurs doivent également être de bons gestionnaires pour bénéficier de décotes et d’avantages fiscaux permettant de faire baisser la facture.


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