L’augmentation des loyers interdite : les passoires thermiques bloquées depuis le 24 août

Qui est concerné par le gel des loyers ?

Tous les logements meublés ou vides, sur le marché locatif dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) serait classé F ou G, ont désormais la formelle interdiction d’augmenter leur loyer, que ce soit au cours de la révision annuelle du loyer ou entre deux locataires. Pour rappel, le DPE est un diagnostic thermique effectué par un professionnel, permettant d’évaluer la performance énergétique du logement par un système de classement, noté de la lettre A à G. Le DPE analyse les caractéristiques de l’habitation, son système de chauffage et de climatisation, son niveau d’isolation ainsi que sa consommation énergétique. Cette étape est obligatoire pour tous les logements à la vente ou à la location, permettant d’informer les futurs acquéreurs et les locataires de l’état thermique de leur futur logement et par conséquent de l’ampleur des dépenses à prévoir pour se chauffer ou climatiser leur intérieur. Le DPE doit avoir lieu au moment de la vente, de la construction ou de la mise en location d’un bien sur le marché, pour une validité de 10 ans. 

Que dit la loi ?

Entrée en vigueur le 24 août dernier dans le cadre de la loi Climat et Résilience, LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021, le gel des loyers des logements classés Fou G a pour but de lutter contre les effets néfastes des passoires thermiques, détenant leur part de responsabilité dans le réchauffement climatique. Cette initiative, déjà amorcée par le premier quinquennat d’Emmanuel Macron, a non seulement un objectif climatique et de surcroît un enjeux social. En sensibilisant les propriétaires bailleurs à améliorer la qualité de leurs logements en location, l’État fait d’une pierre deux coups. Réduire l’impact écologique des logements énergivores tout en permettant aux locataires de bénéficier de logements de meilleure qualité. Ainsi, les propriétaires d’un logement locatif, qu’il soit loué vide ou meublé, devront conserver le montant locatif de l’ancien occupant lors d’un nouveau bail si celui-ci est signé après le 24 août 2022. Cette nouvelle réforme du gel des loyers s’applique sur l’intégralité du territoire, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le bien. 

Un répit de 2 ans pour les ville d’Outre-mer

Désormais obligatoire dans tout l’hexagone, le blocage du prix des loyers est remis à plus tard pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane ou encore la Réunion et la Mayotte. Les propriétaires bailleurs en Outre-mer pourront attendre le 1er juillet 2024 avant d’appliquer le système de gel des loyers sur leurs locations énergivores.

Le cas des zones expérimentales

Paris, Lyon, Lille, Montpellier et Bordeaux, font partie des villes pour lesquelles l’état teste l’encadrement des loyers depuis l’été 2022 sur l’ensemble du parc locatif privé. Paris avait été la ville pionnière de cette expérience, dont l’application du plafonnement des loyers effective depuis le 1er juillet 2019, vise à lutter contre l’abus de certains propriétaires bailleurs face à une demande locative extrêmement tendue. L’indice de référence des loyers (IRL), est mis à jour une fois par an, permettant aux propriétaires d’augmenter leur loyer en fonction du cours de l’inflation. Or, les logements locatifs inclus dans ces zones expérimentales, seront eux aussi contraints de se soumettre au gel des loyers dans le cas d’un mauvais DPE, classé F ou G. Il seront assujettis à la même règlementation que le autres villes.

Comment sortir du gel des loyers ?

Le seul moyen de prétendre à une augmentation de loyer malgré un DPE classé F ou G, c’est d’effectuer des travaux de rénovation énergétique pour diminuer son classement. Considérées comme très énergivores, les passoires thermiques doivent engager d’importants travaux pour réduire leur DPE. Un simple changement de système de chauffage n’est pas suffisant pour faire baisser son diagnostic énergétique et obtenir la permission d’augmenter le prix du loyer. Pour basculer du côté des habitations « vertes », l’isolation, les menuiseries, le plancher et le système de chauffage sont d’importants postes responsables de la surconsommation énergétique des logements.

Quoi qu’il en soit, 2022 sonne le glas des locations considérées comme passoires thermiques, pour lesquelles l’État met en place plusieurs couperets, jusqu’à interdire leur mise en location sur le marché à partir de 2025 pour les logements classés G, puis F en 2028 et enfin E en 2034.