Rénovation énergétique : quelle stratégie d’investissement adopter en 2023 ?

Toutes les passoires thermiques rénovées en 2034 ?

Rénover pour pouvoir louer est devenu une obligation pour des milliers de bailleurs. Depuis le 1er janvier, en effet, la loi Climat et résilience impose aux propriétaires bailleurs de logements ayant un DPE G et une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m² d’effectuer une rénovation énergétique afin d’en améliorer la performance. L’ensemble des logements étiquetés G seront concernés en 2025, puis ce sera le tour des étiquettes énergétiques F en 2028, puis E en 2034.

L’objectif de la réforme est triple comme le rappelle le Gouvernement « protéger les locataires contre les factures d’énergie trop élevées ; laisser le temps nécessaire aux propriétaires pour faire des travaux de rénovation des logements qu’ils louent ; réduire nos émissions de gaz à effet de serre ».

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, la France comptait 4,7 millions de passoires thermiques au 1er janvier 2022, ce qui représente 20 % du parc locatif privé.

Le cas des studios, des biens mansardés, des copropriétés anciennes et des logements historiques

Malheureusement pour certains propriétaires, engager des travaux de rénovation énergétique, souvent coûteux, dans le but de se mettre aux normes ne permet pas toujours d’améliorer le DPE de manière significative. Cela peut être le cas pour certains studios et/ou des biens mansardés se trouvant sous les combles. En effet, plus la surface est petite, plus les travaux coûtent proportionnellement cher. Pour la FNAIM, le problème réside également dans les équipements qui ne sont pas toujours adaptés à la taille des studios. Et de donner au magazine Les Echos, l’exemple des ballons d’eau chaude souvent pensés pour les T2 et pour lesquels les coûts de production d’eau chaude peuvent donc sembler élevés pour un T1.

Concernant les biens mansardés, le problème rencontré est intimement lié à la surface habitable et à l’inclinaison de la pente. La surface habitable est, en effet, inférieure à la surface au sol ce qui engendre une étiquette énergétique plus faible que pour un logement droit ayant les mêmes caractéristiques.

Citons également les logements construits dans les années 60-70, situés dans les derniers étages des copropriétés. Selon les caractéristiques techniques qu’ils présentent, il est parfois impossible de les isoler correctement, en particulier lorsqu’ils sont équipés d’imposantes parois vitrées. Bevouac, qui prône l’investissement dans des logements rénovés a, pour cette raison, renoncé à cibler ce type de biens.

Enfin, quid des logements historiques ? Impossible dans ce cas d’envisager une isolation par l’extérieur sans dénaturer une façade classée ou intervenir en secteur sauvegardé. Dans ce cas, il faut intervenir à l’intérieur, mais ce sont alors des cheminées anciennes ou du parquet en chêne qui sont menacés. Selon la FNAIM, cela n’est pas cohérent par rapport à la loi de conservation du patrimoine, en particulier à Paris qui compte de nombreux immeubles haussmanniens.