Investir dans l’immobilier permet de réaliser des opérations de défiscalisation intéressantes et donc de bénéficier de réductions d’impôts. Mais lorsqu’il s’agit d’acheter en couple, les ménages doivent impérativement verrouiller les conditions d’achat dans l’éventualité d’une rupture. En particulier pour les couples vivant en concubinage.
Couples mariés ou pacsés : les tolérances de l’administration fiscale
Lorsqu’un couple se marie ou décide de se pacser, cela a des répercussions sur leur fiscalité qui devient généralement conjointe et le foyer fiscal commun. Dans ces conditions, investir dans l’immobilier locatif traditionnel ou par le biais de dispositifs comme Pinel peut être pertinent. D’autant plus que le couple peut dès lors bénéficier de conditions de financement souvent plus avantageuses qu’une personne seule puisqu’il offre davantage de garanties à la banque, deux revenus ou plus d’apport personnel par exemple.
En cas de rupture, il est généralement admis que l’un des deux partenaires peut conserver à son compte non seulement le bien mais également sa gestion sans que cela ne remette en question les avantages fiscaux liés.
Acheter pour défiscaliser : le cas particulier des couples en concubinage
Contrairement à l’achat réalisé par un couple marié ou pacsé, les concubins achètent ensemble mais à titre individuel. Il est d’ailleurs possible pour l’un ou l’autre d’acheter selon une quotité différente, en fonction de ses revenus par exemple. Dans ce cas, l’assurance emprunteur mais également les mensualités du crédit sont réparties proportionnellement aux sommes investies.
Même si en pratique, le tout est généralement prélevé sur le compte joint du ménage. En cas de séparation amiable, les deux partenaires qui formaient un couple au moment de l’achat peuvent décider de conserver le bien et donc continuent de rembourser le prêt indépendamment. Mais il faut pour cela que les deux parties soient d’accord. Dans le cas contraire, la situation peut se compliquer. En cas de séparation et si l’un des deux souhaite vendre ses parts, le fisc considère dès lors que les engagements ne sont plus respectés et met fin aux avantages fiscaux des deux ex-partenaires.
La convention d’indivision pour éviter les litiges
Afin d’encadrer les conditions de sortie du régime de l’indivision, il est essentiel d’établir devant notaire une convention d’indivision dès la signature de l’acte de vente. Conclue pour une durée maximale de 5 années renouvelable, cette convention offre l’intérêt de limiter les critères qui peuvent mettre fin à l’indivision en excluant par exemple la rupture du couple.
En cas d’achat immobilier, les indivisaires, qu’il s’agisse d’un couple ou d’héritiers sont toujours solidaires du prêt vis-à-vis de la banque, de même qu’ils peuvent l’être du loyer en cas de location commune. Les partenaires peuvent décider d’acquérir le bien moitié-moitié malgré une mise supérieure de l’un des deux partenaires. Attention toutefois, en cas de rupture, les droits et les devoirs seront alors également de 50% pour chacun.
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