IFI 2019 : l’indivision entre époux ne permet pas de réduire la valeur du patrimoine

Publié le 03/05/2019

Pour acheter un bien immobilier à plusieurs, l’une des solutions les plus simples consiste à faire le choix de l’indivision. Une situation juridique qui peut par exemple être adoptée par des couples, mariés ou non, qui souhaitent se constituer un patrimoine ou acquérir leur résidence principale. Mais si en général, l’indivision peut freiner la revente et engendre donc un avantage fiscal, cet arrangement ne s’applique pas aux couples mariés sous la séparation de biens. Explications.

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Un bien acquis en indivision ne modifie pas sa valeur vénale

La Cour de Cassation a tranché en mars dernier : non, un bien acheté en indivision par un couple n’a pas moins de valeur aux yeux du fisc. Cet arrêt fait suite à une procédure de redressement visant un couple marié sous le régime de la séparation de biens, ayant acheté ensemble un hôtel particulier au titre de leur résidence principale. Entre 2005 et 2008, le couple a rempli sa déclaration d’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), se basant sur la valeur des droits détenus par les deux indivisaires, ce que conteste le fisc.

Dans son arrêt rendu le 27 mars 2019, la Cour de Cassation rappelle en effet que c’est la valeur vénale du bien lui-même qui prévaut, autrement dit le montant qui pourrait être fixé si le bien était proposé à la vente, selon la loi de l’offre et de la demande et en comparaison des autres biens similaires qui se sont vendus.

Code Civil – Article 1536 : « Lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu’ils seraient séparés de biens, chacun d’eux conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Chacun d’eux reste seul tenu des dettes nées en sa personne avant ou pendant le mariage (…) ».

L’indivision, un frein en cas de revente d’un bien ?

C’est désormais l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2018, en remplacement de l’ancien ISF. Mais aux yeux de l’administration fiscale, les règles en matière d’indivision restent les mêmes.

Pour rappel, l’indivision est l’achat et donc la propriété d’un même bien à plusieurs. Ce qui peut constituer un obstacle lorsque l’un des indivisaires souhaite revendre ses parts car cela ne peut se faire sans l’accord des autres. Pour cette raison, la Cour de Cassation a admis qu’un abattement de 20 % devait être appliqué sur la valeur des parts détenues par chaque indivisaire avant de les déclarer à l’ISF, puis maintenant à l’IFI. Autrement dit, 100 % de parts indivises représentent un tout dévalorisé par rapport au même bien détenu par un seul propriétaire.

Mais dans certains cas, il apparaît évident que l’indivision n’est plus un problème mais seulement un choix de régime marital ce qui ne donne pas lieu à un abattement fiscal.


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