Pour vendre une maison, un audit énergétique est désormais obligatoire

Qu’est-ce que l’audit énergétique obligatoire ?

Différent, bien que complémentaire au DPE (Diagnostic de performance énergétique), l’audit énergétique doit permettre aux acheteurs d’immeubles ou de maisons de disposer d’une liste de recommandations de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique de leur acquisition.

Quels sont les logements concernés ?

L’obligation d’audit énergétique concerne les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements ayant un DPE F ou G. Cette obligation sera étendue aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis D en 2034. Seuls sont, pour le moment, concernés les maisons et les immeubles. Conformément au décret du 9 août 2022, la date retenue pour l’entrée en application de l’audit est celle de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.

Audit énergétique : les objectifs

Les propriétaires des logements concernés doivent remettre le document d’audit aux acquéreurs potentiels lors de la première visite du bien ou lors de la signature du compromis de vente au plus tard, une obligation pour conclure la vente. En revanche, la réalisation même des travaux recommandés dans ce document n’est pas obligatoire.

Service-public.fr : « L’audit énergétique formule des propositions de travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Il présente au moins deux scénarios de travaux (…) pour faire passer les logements F ou G en classe C (…). »

Différences entre DPE et audit énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2006 est complémentaire au nouvel audit énergétique. Alors que le DPE détermine la classe énergétique d’un bien grâce à l’évaluation de ses différentes installations (électricité, gaz, amiante, plomb, etc.), l’audit énergétique établit une liste de recommandations de travaux et les coûts associés, permettant d’améliorer la performance énergétique d’un logement.

Audit énergétique : avantages et inconvénients pour le vendeur

L’audit énergétique doit obligatoirement être réalisé par un professionnel qualifié et impartial. Son coût doit être supporté par le vendeur.

Audit énergétique : combien ça coûte ?

Plus détaillé que le DPE, car il doit anticiper tous les scénarios, l’audit énergétique représente un coût non négligeable pour le vendeur. On estime dès lors à 200 euros le prix du DPE qui a fait l’objet d’une réforme en juillet 2022 et entre 800 et 1 500 euros celui de l’audit énergétique. Ce montant peut varier selon la situation géographique du bien et sa surface. Pour venir en support aux ménages qui doivent se conformer à cette nouvelle obligation, mais n’en ont pas les moyens, certaines banques, à l’image du Crédit Mutuel de Bretagne, proposent des prêts à taux zéro.

Décote et négociation du prix de vente

Autre inconvénient côté vendeur, l’estimation des travaux à réaliser et leur coût peut représenter un véritable frein pour les futurs acquéreurs. Cela peut dissuader les uns et inciter les autres à négocier. Une tendance à la décote qui existe déjà au moment même de la fixation du prix de vente par le vendeur, les passoires thermiques ayant tendance à être dévaluées par rapport à des biens similaires, mais plus performants. Selon les Notaires de France, cette baisse était de l’ordre de 12 % en Bretagne en 2021, par rapport à un bien ayant un DPE D, 9 % en Normandie et 19 % en Nouvelle-Aquitaine. À noter que les acquéreurs n’ont aucune obligation de réaliser les travaux recommandés dans l’audit, exception faite des investissements locatifs.

Conséquences des erreurs de diagnostics

On se souvient des couacs qui ont émaillé la réforme du DPE en juillet dernier. Le résultat s’était avéré peu fiable, en particulier pour les logements anciens. Une fiabilité que continuent à remettre en doute certains professionnels au premier rang desquels les diagnostiqueurs eux-mêmes. Concernant l’audit énergétique, c’est le manque de formation des professionnels qui est pointé du doigt, en particulier en ce qui concerne les diagnostiqueurs indépendants. Or, ces erreurs ne sont pas sans conséquences pour les ménages et les investisseurs. Un DPE erroné peut par exemple conduire à un audit énergétique qui lui-même peut engendrer une négociation importante au moment de la vente.

Audit énergétique obligatoire : le calendrier des actions

Entre l’entrée en vigueur de l’audit énergétique, ce 1er avril et le 31 décembre prochain, on ne parlera pour l’instant que d’une phase transitoire qui permettra de tirer les premiers enseignements. À partir du 1er janvier 2024, en effet, une certification pourrait être créée à destination des diagnostiqueurs. Pour l’heure, les propriétaires concernés pourraient essuyer les plâtres. Ils sont invités à consulter la plateforme France Rénov afin d’identifier les professionnels compétents.