Immobilier locatif : la loi Malraux comme effet de levier

Publié le 09/11/2018

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Sous réserve de respecter certaines conditions d’éligibilité comme la réalisation de travaux de réhabilitation, le dispositif Malraux offre aux investisseurs d’immobilier locatif une solution de défiscalisation presque inégalée. A l’heure où le patrimoine et la sauvegarde des bâtiments historiques font l’actualité, coup d’œil sur ce dispositif qui permet d’économiser jusqu’à 120 000 €.

Qu’est ce que la loi Malraux

Instauré par la loi 62-903 du 4 août 1962, le dispositif Malraux, du nom d’André Malraux alors ministre de la Culture, vise à préserver, restaurer et mettre en valeur le patrimoine historique français. Dans des cœurs de villes en pleine mutation, cette loi permet notamment d’instaurer la notion de « secteur sauvegardé ». L’un des premiers quartiers bénéficiaires de cette mesure a été le quartier du Marais à Paris.

La réduction d’impôt applicable dans le cadre de la loi Malraux dépend du seul montant des travaux entrepris et ne prend donc pas en compte les frais liés à l’acquisition. Pour être valables, ces travaux doivent impérativement être validés par l’architecte des bâtiments de France.

Défiscaliser en Malraux, les conditions d’éligibilité

Afin de bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation Malraux, les investisseurs doivent s’engager à acquérir puis rénover complètement un bâtiment ancien dans son intégralité pour en faire un ou des logements loués durant au moins 9 ans. Ce bâtiment doit se trouver dans un quartier ancien dégradé ou un « site patrimonial remarquable ». La réduction d’impôt applicable est alors respectivement de 30 ou 22 % des travaux entrepris dans la limite de 400 000 € dépensés sur quatre années consécutives. Les investisseurs peuvent donc économiser jusqu’à 120 000 € sous la forme de réductions d’impôt.Depuis la loi des finances de 2016, tous les bâtiments éligibles peuvent être concernés par le dispositif dès lors qu’ils sont destinés à être transformés en habitation. Et cela même s’il s’agissait initialement de bureaux ou de locaux commerciaux. Depuis peu, le dispositif s’étend également à 53 quartiers considérés comme prioritaires sur tout le territoire français. Ces quartiers s’inscrivent dans le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

« Publié au Journal officiel du 31/01/2018, l’arrêté du 19 janvier 2018 définit une liste de 53 quartiers prioritaires – situées tant dans de grandes villes que des villes moyennes, en métropole qu’en outre-mer – qui font l’objet d’une convention pluriannuelle (…) du fait d’une forte concentration d’habitat ancien dégradé ». Parmi ces quartiers, Tarentaize-Beaubrun à Saint-Etienne, la Goutte d’Or à Paris ainsi que les centres-villes de Toulon, Béziers et Agde.

Malraux, un dispositif complexe

Bien qu’avantageux, le dispositif Malraux répond a des conditions strictes, parfois complexes. Tant du point de vue des critères d’éligibilité que des travaux à entreprendre. Aussi, la plupart des biens vendus en Malraux sont proposés par des professionnels, des promoteurs spécialisés ou des SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers).


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