Un acteur-clé dans un marché en tension
Le bailleur privé (personne physique, SCI ou investisseur institutionnel) représente 58 % du parc locatif français, soit environ 7,8 millions de logements selon le rapport parlementaire « Pour une relance durable de l’investissement locatif ». Pourtant, depuis la suppression du Pinel et l’alourdissement des contraintes fiscales et réglementaires, ces propriétaires désertent le marché. En 2025, seulement 15 000 logements neufs ont été acquis par des particuliers à visée locative, contre 75 000 avant la crise Covid.
Dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux, cette désaffection accentue une pénurie déjà critique : certains biens reçoivent plus d’une centaine de candidatures, rendant l’accès au logement quasi impossible pour les jeunes actifs, les familles monoparentales ou les ménages modestes.
Un projet pour relancer durablement l’investissement locatif
Commandé par la ministre du Logement Valérie Létard, le rapport cosigné par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson recommande la création d’un statut unique du bailleur privé. Ce dispositif ambitionne de :
- stabiliser et simplifier la fiscalité des revenus fonciers,
- encourager la rénovation de l’ancien,
- récompenser les propriétaires proposant des loyers abordables,
- sécuriser juridiquement les investisseurs.
Il s’inscrit dans une logique incitative et durable, avec un objectif clair : recréer un choc de l’offre locative privée, à même de compenser le retrait progressif de l’investissement institutionnel.
Les principales mesures du futur statut Bailleur Privé
Le dispositif proposé repose sur six piliers majeurs :
- amortissement fiscal de 5 % par an dans le neuf, et 4 % dans l’ancien sous condition de travaux (15 % du montant d’acquisition) ;
- micro-foncier revalorisé, avec un abattement porté à 50 % et un plafond de revenus doublé (30 000 € au lieu de 15 000 €) ;
- bonus pour loyers abordables : jusqu’à +1,5 % d’amortissement ou +15 % d’abattement selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social) ;
- déficit foncier élargi, avec un plafond d’imputation porté à 40 000 € (contre 10 700 € aujourd’hui) ;
- exclusion de l’IFI pour les biens loués durablement ;
- exonération de plus-value réduite à 20 ans de détention (contre 30 actuellement pour les prélèvements sociaux).
Un impact attendu sur l’économie et le logement
D’après les projections parlementaires, ce nouveau statut permettrait de créer 90 000 logements locatifs supplémentaires par an d’ici 2030 :
- 40 000 dans le neuf,
- 30 000 dans l’ancien rénové,
- 20 000 en accession intermédiaire.
La filière BTP en tirerait également profit, avec la création de plus de 100 000 emplois à moyen terme selon le site Le Bailleur Privé. Côté finances publiques, les retombées nettes sont estimées à 500 millions d’euros dès 2026, puis 1,9 milliard d’euros par an entre 2026 et 2032, grâce aux recettes fiscales générées.
Une application dès fin 2025 ?
Les parlementaires recommandent que ce nouveau statut s’applique aux baux signés à partir du 1er décembre 2025, avec une clause anti-abus excluant les biens acquis avant cette date. Une expertise juridique du Conseil d’État est également sollicitée pour sécuriser la réforme.
Valérie Létard a salué le travail des rapporteurs tout en appelant à une analyse rigoureuse des mesures : « Nous allons étudier précisément les propositions faites par la mission, avec pour objectif de nourrir les travaux du projet de loi de finances 2026. »
Un statut attendu par les investisseurs privés
Ce nouveau statut pourrait marquer une rupture avec la logique des niches fiscales éphémères. En misant sur la lisibilité, la stabilité et l’équité, le Gouvernement espère rétablir la confiance des bailleurs privés, condition indispensable pour contenir la crise du logement.Pour les investisseurs, 2026 s’annonce comme une année décisive : un alignement possible entre avantages fiscaux pérennes, valorisation patrimoniale et impact social via des loyers accessibles.
