Immobilier neuf : l’achat à moitié prix grâce à la nue-propriété

Publié le 07/01/2019

Acheter un logement à prix réduit de 30 ou 40 % ? c’est possible grâce au démembrement de propriété. Le nu-propriétaire se constitue alors un patrimoine à moindre frais tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Mais attention, encore, faut-il s’armer de patience et ne pas avoir besoin de percevoir des revenus à court terme.

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Usufruit et nue-propriété, deux propriétaires pour un seul bien

Que la motivation soit financière ou liée au souhait d’alléger ses activités de gestion, l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété peut être une aubaine. En pratique, l’acquéreur n’est alors propriétaire que des murs de l’habitation en contrepartie d’une décote allant de 30 % à 50 % sur le prix d’achat. Durant cette situation à durée déterminée, le reste du logement est détenu par l’usufruitier qui peut utiliser, gérer et louer le logement à sa guise.

On parle dans ce cas de démembrement de la propriété, l’investisseur pouvant acquérir un bien à un tarif avantageux grâce à la nue-propriété et le bailleur se réservant l’usufruit de l’habitation.

Attention toutefois, si le statut de nu-propriétaire offre des avantages financiers et fiscaux certains, il appelle également à la vigilance. Pendant une période donnée, généralement 15 ou 20 ans, le nu-propriétaire ne paie aucune charge ni aucun impôt relatif à son logement, mais il ne peut pas non plus y habiter, ne serait-ce que ponctuellement, mettre le logement en location, même partiellement, ni espérer en retirer de quelconques revenus. De plus, le démembrement de propriété est un montage spécifique réalisé par des sociétés spécialisées qui se rémunèrent pour le faire, ce qui ne doit pas être laissé de côté dans les calculs sur la rentabilité du bien.

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Le démembrement de propriété nécessite une bonne connaissance du marché locatif

À l’issue de la période d’usufruit, le nu-propriétaire peut récupérer son bien ainsi que la pleine propriété, sans frais. On parle de remembrement. L’immobilier pouvant prendre de la valeur selon le contexte et la situation géographique, une opération de ce type sera réussie si le marché locatif local est préalablement bien étudié. Le propriétaire est dès lors libre d’habiter les lieux ou de proposer son bien à la location. Mais puisqu’il peut percevoir les revenus locatifs, il est également imposable foncièrement.


La nue-propriété est un montage financier particulier plutôt réservé aux investisseurs qui ne recherchent pas de revenus dans l’immédiat. Il s’agit d’un investissement sur le long terme qui nécessite une bonne connaissance du marché locatif et de la fiscalité.

La nue-propriété est de plus en plus proposée par des sociétés de gestion ainsi que des courtiers qui mettent en avant ces solutions permettant de se constituer un patrimoine clé en main. Mais outre les sites Internet classiques dédiés à l’immobilier, la nue-propriété peut s’inscrire dans le cadre de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).


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