Location : un marché actif mais contrasté
Malgré la pénurie de logements et les loyers qui flirtent désormais avec 15 €/m² en moyenne, on observe sur le marché immobilier toulousain un léger reflux sur les 3 derniers mois (-0,3 %). Les loyers des maisons progressent un peu plus vite que ceux des appartements. Pour l’investisseur, cette tendance compresse mécaniquement le rendement brut et rappelle l’intérêt de dispositifs fiscaux pour rehausser la rentabilité nette.
Neuf : l’offre s’évapore, la demande résiste
Les mises en vente de logements neufs ont chuté de 22 % en 2024 par rapport à l’année précédente. L’offre disponible n’atteint plus que 2 401 lots fin 2024, seuil historiquement bas. Les réservations progressent pourtant (+8 %) grâce aux investisseurs, toujours à la recherche d’avantages fiscaux. L’écart de prix entre le neuf et l’ancien se resserre, ce qui renforce l’attrait des programmes sécurisés ou clés en main.
La fin du Pinel, le LLI en embuscade
Le dispositif Pinel a tiré sa révérence le 31 décembre 2024. Le vide fiscal créé se comble petit à petit et notamment grâce au Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Et pour cause : TVA réduite à 10 %, plafonds de loyers supérieurs au social et baux de six à neuf ans, un terrain idéal pour l’investisseur patrimonial.
« Le LLI trouve grâce auprès d’anciens investisseurs Pinel, notamment par sa flexibilité » selon J. Azoulay de Mon Patrimoine Neuf, et d’ajouter que « les promoteurs sont de plus en plus nombreux à proposer des programmes éligibles ».
Selon l’étude de l’UNAM–ESPI, il faudrait entre 8 700 et 9 900 nouveaux logements par an jusqu’en 2030 pour accompagner l’essor démographique toulousain. Pour y répondre, un pacte pour l’habitat a été signé par la Métropole de Toulouse. La Ville cible 7 000 livraisons annuelles, une fenêtre d’opportunités pour les promoteurs, investisseurs et collectivités désireux d’innover et de répondre à cette demande en pleine expansion.
Ancien : Denormandie, LMNP et BRS en renfort
Dans l’intra‑muros, les petites surfaces (T1‑T2) partent dès qu’elles franchissent la barre des 4 000 €/m². Ces opportunités sont parfaites pour :
- La loi Denormandie : jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur dix‑douze ans en rénovant un logement du centre ancien.
- Le statut LMNP : amortissement du bien pendant toute la durée d’exploitation, idéal pour le flux constant d’étudiants (plus de 120 000 inscrits en 2025).
- Le bail réel solidaire : l’acheteur n’achète que les murs, pas le foncier et bénéficie jusqu’à 30 % de décote.
Acheter ou louer ? Le seuil de rentabilité
D’après les simulations de Meilleurs Agents, acheter un 50 m² s’avère plus intéressant que louer après 6 ans et 4 mois de détention. Pour un projet plus court, la location offre davantage de flexibilité. Mais si l’on combine l’effet de levier du crédit (malgré un taux moyen toujours autour de 3,5 % sur 20 ans) et un dispositif d’allégement fiscal, l’équilibre se déplace nettement en faveur de l’achat.
Quartiers toulousains où investir en 2025
Toulouse confirme en 2025 son statut de marché refuge du Sud‑Ouest. Voici les quartiers à cibler cette année pour sécuriser votre placement et capter la prochaine vague de croissance.
- Saint‑Cyprien, Patte‑d’Oie : forte demande étudiante et jeunes actifs, loyers résilients.
- Les Minimes, Borderouge : tickets d’entrée encore abordables (autour de 3 000 €/m²).
- Balma, L’Union, Tournefeuille : maisons avec jardin recherchées, plus‑value patrimoniale potentielle.
- Montaudran, La Cartoucherie : arrivées d’opérations neuves éligibles LLI, bonne visibilité sur la revente.
La ligne C du métro (mise en service prévue en 2028) devrait doper les quartiers Minimes‑La Vache et La Cartoucherie.
