Déficit foncier : quelles règles en cas de cession des parts de l’associé d’une SCI ?

Publié le 08/12/2021

Chaque année, les propriétaires bailleurs peuvent déduire des loyers perçus, un certain nombre de charges, dans le but de créer du déficit foncier. Ceci ayant pour objectif final de réduire le montant de l’impôt dû dans une certaine limite. Mais les mêmes règles s’appliquent-elles lorsque l’un des associés de la SCI cède ses parts ? Explications.

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Le déficit foncier permet de réduire l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu

Il est possible de détenir un ou plusieurs logements en direct, autrement dit en nom propre, ou bien de manière indirecte. C’est le cas des logements qui sont inscrits à l’actif des SCI (sociétés civiles immobilières), pour lesquelles chaque associé détient alors des parts qui sont proportionnelles au montant qu’il a investi.

Les bailleurs en SCI qui optent pour le régime d’imposition au réel peuvent déduire chaque année des loyers collectés, certains frais tels que ceux liés à l’entretien de leur bien, aux réparations, à la gestion, à l’assurance, aux taxes et impôts, ainsi qu’aux intérêts de leur crédit immobilier. Lorsque les dépenses déductibles sont supérieures aux recettes, cela crée alors du déficit foncier. Ce déficit peut lui-même servir à réduire le revenu global imposable, jusqu’à 10 700 € (ou 15 300 € pour les dispositifs Périssol ou Cosse) par an.

www.impots.gouv.fr : « La limite de 10 700 € (ou 15 300 €) s’apprécie au niveau de chaque associé et non de la SCI. Elle englobe toutefois tous les immeubles ou parts de SCI que vous et les membres de votre foyer fiscal possédez ».

Attention toutefois, si le revenu global ne permet pas d’absorber la totalité du déficit foncier imputable, alors cet excédent de déficit est de nouveau imputable sur les revenus fonciers dans la limite des 10 années qui suivent. L’administration assure un suivi de ces excédents grâce au tableau de la déclaration 2044, mis à jour chaque année.

Déduction du déficit foncier : l’avantage repris en cas de cession des parts

Attention toutefois, pour bénéficier de cette déduction de déficit foncier pendant 10 ans, plusieurs conditions doivent être respectées :

  • La location doit se poursuivre « jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle au titre de laquelle la déduction a été pratiquée » précise le site des impôts,
  • La SCI doit louer pendant 3 ans, dès lors que l’un des associés a bénéficié d’une déduction de déficit foncier sur le revenu global,
  • Les parts doivent être conservées sur la même durée, c’est-à-dire qu’elles ne doivent pas être vendues.

En résumé, seuls la perte d’emploi, l’invalidité ou le décès d’un associé ou de son conjoint, ne remettent pas en cause cet avantage. En effet, même si la SCI continue de louer le bien, l’avantage est repris en cas de cession des parts de l’un des associés.


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