Comprendre le déficit foncier pour bien l’utiliser

Publié le 05/06/2019

Investir dans l’immobilier locatif ne rapporte pas toujours autant que prévu. Et lorsqu’un logement coûte plus cher à son propriétaire que les loyers perçus, cette différence peut être déduite des impôts au titre du déficit foncier. Une stratégie qui peut s’avérer payante pour qui en connaît bien les mécanismes parfois complexes. Explications.

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Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier concerne les propriétaires-bailleurs qui louent un bien vide, c’est-à-dire non meublé. S’ils sont contraints de payer plus de charges qu’ils ne perçoivent de loyers et optent pour le régime d’imposition au réel, dans ce cas, il peuvent déduire cette différence de leurs revenus globaux et fonciers. C’est ce qu’on appelle le déficit foncier. À noter que par revenu global, il faut comprendre les salaires, pensions de retraite et autres revenus bancaires.

Exemple : un studio loué vide à Bordeaux, rapporte 400 € par mois à son propriétaire. Soit 4 800 € par an. Parallèlement, les charges déductibles annuelles sont de 7 000 €. Le déficit foncier est donc de 2 200 € par an.

Dans le cas où le déficit foncier excède 10 700 €, le surplus constitue ce qu’on appelle une provision, qui est valable 10 ans. Attention, cette provision peut alors venir réduire chaque année, les revenus fonciers positifs, mais pas les revenus globaux. Précisons également que la déduction s’effectue en priorité sur les revenus fonciers. Un propriétaire qui détient plusieurs biens immobiliers aura donc peu de chances de voir ses salaires imputés puisque les revenus issus des loyers seront les premiers concernés.

Stratégie de déficit foncier : faut-il louer pendant 3 ans ?

déficit foncier-bien l’utiliser

Comme le prévoit le bulletin officiel des finances publiques du 1er septembre 2017, si un déficit foncier vient réduire les revenus globaux une année, alors le bien concerné doit impérativement être loué « jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation ». Autrement dit pendant trois ans.

La problématique liée à la règle des trois ans concerne donc en priorité les propriétaires de peu de biens en location, générant donc peu de revenus fonciers et qui souhaitent vendre relativement, rapidement. Car cette règle ne s’applique pas aux revenus fonciers, ce qui a fait jurisprudence.

Ainsi, un jugement rendu le 26 avril 2017 à Versailles a donné raison à un couple qui avait vu ses revenus globaux réduits grâce à un déficit foncier, mais avait décidé de vendre le bien concerné avant le délai légal de 3 ans. Suite à la décision de justice, le déficit avait alors été automatiquement provisionné pour être imputé aux revenus fonciers dans les dix années suivantes.


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