Viager : comment est fixé son prix ?

Beaucoup connaissent le principe de la vente immobilière en viager, mais peu savent précisément ce qui se cache derrière ce montage souvent complexe. Entre l’estimation de la valeur vénale du bien, le calcul du bouquet et de la rente et l’importance des tables de mortalité, voici quelques conseils pour mieux appréhender le viager et calculer son coût.

Le viager, un fonctionnement complexe

Un viager, ou plus exactement une vente en viager, est un transfert de propriété immobilière qui impose au nouveau propriétaire, le débirentier, de verser une rente viagère pendant toute la durée de la vie de l’ancien propriétaire, le crédirentier. Selon la nature du viager, le nouveau propriétaire peut ou non résider dans les lieux.

Dans certains cas, il peut être demandé au nouveau propriétaire de payer un bouquet faisant office de ticket d’entrée. Ce bouquet est alors déduit de la rente viagère. Son montant, tout comme celui de la rente, dépend de la valeur vénale du logement et de l’âge du crédirentier. Le fait que le bien soit vendu en viager libre ou occupé influence également le montant qui devra être versé par le débirentier.

Les éléments qui font varier le prix d’un viager.

L’estimation de la valeur d’un logement est une étape importante dans le cadre d’une vente immobilière. Cette valeur vénale est fixée selon la situation géographique du bien, sa superficie, mais également ses prestations et son environnement.

En viager, une fois ce prix fixé, le vendeur peut définir le montant d’un bouquet qui devra être réglé comptant par l’acheteur au moment de la signature chez le notaire. Ce bouquet n’est pas obligatoire, mais s’il existe, il ne peut pas dépasser 40 % du prix de vente du marché. La rente viagère est fixée en fonction de la valeur du bien immobilier, du montant du bouquet, de l’âge du vendeur et de son espérance de vie ainsi que du type de viager (occupé ou libre).

Dans le cadre d’un viager occupé, une décote est appliquée pour compenser l’occupation des lieux par le crédirentier. Dans ce cas en effet, l’acheteur ne pas occuper les lieux avant le décès du ou des occupants et doit donc trouver une autre solution pour se loger. En revanche, un viager libre est disponible tout de suite, mais le montant de la rente est plus élevé, car la valeur marchande du bien ne subit pas de décote d’occupation. Libre ou occupé, le type de viager peut donc avoir une réelle incidence sur le prix du bien immobilier.

La rente viagère peut varier avec l’inflation.

Une fois le type de viager et le bouquet défini, la rente ou le loyer, complète ce qui représente le prix d’achat d’un logement en viager. La rente est calculée selon les mêmes critères que le bouquet. Quant à l’âge du vendeur, il impacte plus ou moins le montant de cette rente en fonction de la table de mortalité. La table de mortalité ou table de survie est définie par l’INSEE ainsi que par les compagnies d’assurances. Elle permet d’estimer les probabilités de décès ainsi que l’espérance de vie d’une population en fonction du sexe, de l’âge et du niveau de vie.

À noter que la rente est indexée sur l’indice des prix à la consommation, elle peut donc varier à la hausse ou à la baisse chaque année, selon l’inflation. La rente viagère est versée au crédirentier tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans selon les termes du contrat de vente. En cas d’inflation, la rente est donc modifiée. Coséquence, il possible, en viager, de payer un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du bien. Et si l’acheteur n’est plus en mesure de payer la rente, le vendeur peut généralement saisir le bien et conserver les sommes déjà reçues, à l’exception du bouquet, qui doit être restitué à l’acheteur.

Le viager sans rente, l’opération gagnante

Rare, mais financièrement intéressant, le viager sans rente possède comme seul coût le bouquet. Le prix du bien est fixé en fonction de la valeur vénale du bien minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH). Cette dernière est calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier. S’il n’y a pas de rente, l’acheteur ne peut tout de même pas jouir immédiatement du bien. Il ne devient propriétaire qu’au décès du vendeur, comme pour un viager classique. Le viager sans rente présente plusieurs avantages. Le prix de vente est connu et fixe, indépendamment de l’inflation et de la durée de vie du vendeur. De plus, l’acheteur peut hypothéquer le bien pour emprunter et financer son achat.

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