Dispositif Pinel : comment optimiser son achat immobilier ?

Publié le 25/07/2018

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La loi Pinel offre jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts aux acquéreurs qui investissent dans l’immobilier locatif neuf ou dans l’ancien sous conditions de travaux. Ceci jusqu’en 2021. Un dispositif qui a de quoi séduire les acheteurs mais qui ne doit toutefois pas faire oublier la dimension sociale de la mesure et les différents critères à prendre en compte avant de se lancer. Explications.

Des réductions d’impôts sous certaines conditions

La réduction d’impôts rendue possible avec le dispositif Pinel peut aller jusqu’à 63 000€. Une somme importante qui demande toutefois de répondre à certaines conditions. Le bien doit en effet être loué pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire dont les revenus sont plafonnés. Le loyer aussi est plafonné et peut être de 10 à 15 % inférieur aux loyers classiques selon la zone géographique où se situe le bien. Le contrat de location doit être conclu dans les 12 mois qui suivent l’acquisition. Il doit concerner un logement proposé nu, à usage de résidence principale. Enfin, il n’est pas possible de réaliser plus de deux opérations par an en Pinel, pour un montant maximum total de 300 000 €.

Extrait du BOFIP du 28 juin 2018 : « La réduction d’impôts en faveur de l’investissement locatif intermédiaire s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 (dispositif « Duflot ») ou du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021 (dispositif « Pinel »). »

Le dispositif Pinel est dédié à soutenir le marché de l’immobilier dans les zones les plus tendues. Autrement dit, là où il y a plus de locataires potentiels que de logements disponibles. A ce titre, investir en Pinel n’est possible que dans les zones A, Abis et B1, soit les grandes agglomérations françaises telles que Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Paris, Bordeaux et Toulouse. Les zones B2 et C ont quant à elles été exclues du dispositif à quelques exceptions près. Cette répartition géographique ayant déjà été modifiée à plusieurs reprises, il convient de vérifier la situation d’un bien avant de se lancer.

Acheter en Pinel : attention aux programmes neufs trop alléchants

 

Certains vendeurs ou promoteurs n’hésitent pas à profiter de l’attractivité du dispositif Pinel pour séduire les acquéreurs. Et ceci quitte à enjoliver leurs offres. Pourtant, les professionnels de l’immobilier conseillent aux ménages de raisonner comme pour l’achat de leur propre résidence principale : comment est situé le bien ? quel est le potentiel de revente ? comment sont entretenues les parties communes ? Bref, ai-je envie de vivre ici ? Cette démarche est préférable aux seules préoccupations liées à l’investissement qui peuvent entrainer à terme une moins-value.

Il en est de même pour les simulations de rentabilité locative qui peuvent s’avérer surévaluées. Certains promoteurs dont l’activité n’est dédiée qu’à vendre des programmes en Pinel omettent parfois de mentionner les coûts annexes pourtant bien réels. Assurance, frais d’entretien, vacance locative ou encore charges de copropriétés en tête.

Il ne faut pas perdre de vue qu’acheter en Pinel est un engagement. Les acheteurs sont en effet tenus de respecter les durées de location et toutes les obligations liées. Y renoncer avant la fin et ainsi décider par exemple de vendre ferait perdre tout avantage fiscal au ménage mais pourrait également impliquer le remboursement des avantages déjà perçus.


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