SCI : quelle taxe en cas de cession de parts ?

Publié le 11/02/2019

Les associés d’une société civile immobilière sont libres de revendre leurs parts à un tiers ou à un autre associé de la structure. Cette revente, comme lors de la cession d’un bien immobilier classique, permet de dégager une plus-value dont la taxation dépend du régime d’imposition choisi lors de la création de la société.

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, Société Civile Immobilière, regroupe plusieurs associés (au moins deux), qui souhaitent s’unir pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et ainsi en tirer profit. Si aucun capital minimum n’est requis pour débuter, la création d’une SCI nécessite la rédaction des statuts, la détermination du nom de la structure ainsi que sa durée de vie et son siège social. Des contraintes administratives qui peuvent nécessiter environ 1500 €.

Pour lutter contre les lourdeurs administratives, les délais parfois longs et les démarches coûteuses, certaines plateformes se sont spécialisées dans la création de SCI 100 % en ligne.

Si la SCI prévoit la revente de parts sociales, dans le cas où un ou plusieurs associés souhaitent se retirer par exemple, elle exclut en revanche toutes démarches commerciales. Ainsi, un bien ne peut être acheté dans le but d’être revendu.

Cession de parts sociales, une taxation variable en fonction du régime fiscal

Lors de la revente d’un bien immobilier, le propriétaire génère généralement une plus-value taxable. Il en est de même en cas de revente de parts sociales d’une SCI. Cette plus-value est alors équivalente à la différence entre le prix de revente du bien et son prix d’acquisition. La taxe dépend quant à elle du régime d’imposition choisi au moment de la création de la société : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.

Imposition à l’IR

Lorsque l’associé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, vend des parts sociales, celles-ci dépendent du régime des plus-values immobilières. Les plus-values bénéficient dans ce cas d’un abattement qui amoindrit la taxe, déterminé par la durée de détention des parts. Inexistante les premières années, la réduction est ensuite de 6 % entre 5 et 21 ans, de 4 % l’année suivante et totale ensuite.

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Lorsque l’associé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, vend des parts sociales, celles-ci dépendent du régime des plus-values immobilières. Les plus-values bénéficient dans ce cas d’un abattement qui amoindrit la taxe, déterminé par la durée de détention des parts. Inexistante les premières années, la réduction est ensuite de 6 % entre 5 et 21 ans, de 4 % l’année suivante et totale ensuite.

Des prélèvements sociaux s’appliquent également une fois déduit l’abattement pour détention. Au taux plein de 17,2 %, les prélèvements sociaux sont réduits de 1,65 % entre la 6ème et la 21ème année, 1,6 % la 22ème année puis 9 % ensuite.

Les plus-values qui excèdent 50 000 € sont quant à elles soumises à une surtaxe pouvant aller de 2 à 6 %.

Imposition à l’IS

Dans ce cas, c’est le régime des plus-values mobilières qui s’applique. L’associé peut opter pour le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30 % ou le barème progressif de l’Impôt sur le Revenu variable selon la période de détention. Le taux de prélèvements sociaux est quant à lui total et sans limite de durée.

Chaque cas étant unique, le régime fiscal de la SCI doit donc être scrupuleusement choisi pour répondre au mieux aux besoins et aux problématiques des associés.


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