Acheter un bien en viager : les grands principes
Une personne qui choisit de vendre un bien immobilier en viager à une tierce personne décide de plusieurs conditions. Elle peut demander un bouquet versé au moment de la signature de l’acte de vente. Il s’agit d’une somme versée comptant. Celle-ci n’est ni obligatoire ni automatique. Dans tous les cas, la personne qui vend demande une rente viagère, dont le montant et la périodicité peuvent varier (versement au mois, au trimestre ou à l’année).
Dans la majeure partie des cas, le terme viager désigne le viager occupé, c’est-à-dire que le vendeur, également appelé crédirentier, conserve son droit d’habitation jusqu’à son décès. Dans de rares cas, certains biens sont proposés en viager libre. L’acquéreur peut alors habiter dans les lieux dès la signature de l’acte de vente. Certaines personnes âgées qui vont s’installer en Ehpad ou en maison de repos font parfois ce choix.
Achat et vente en viager : combien ça coûte ?
Le coût et la fiscalité de la vente viagère varient beaucoup, notamment en fonction de l’âge du vendeur. L’opération comporte cependant de nombreux avantages, tant pour le crédirentier que pour l’acquéreur, aussi qualifié de débirentier.
Vendre en viager : le crédirentier
Si le bouquet, qui est exonéré d’impôt, n’est pas systématique, le viager est en revanche toujours associé à une rente soumise à l’impôt sur le revenu. Un abattement est appliqué selon l’âge du vendeur. Par exemple, elle sera imposée à 50 % si le premier versement a lieu entre les 50 et les 59 ans du vendeur et à 30 % si celui-ci a plus de 69 ans. Jusqu’à son décès, le vendeur qui choisit de demeurer dans son logement n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des frais de travaux votés par la copropriété.
Pour fixer le montant de la rente, il faut tenir compte de l’âge du vendeur, de la valeur du bien, du type de viager choisi (libre ou occupé) et de la présence ou non d’un bouquet.
Acheter en viager : le débirentier
Du côté de l’acquéreur, acheter un bien en viager offre plusieurs avantages. La rente versée au vendeur s’apparente à un crédit immobilier sans frais. Selon les cas, celui-ci doit donc seulement supporter l’effort initial que constitue le bouquet. À noter également qu’en général, le viager occupé bénéficie d’une décote puisque l’acheteur ne peut habiter dans les lieux qu’au décès du vendeur. Avant cela, il doit donc continuer à se loger ailleurs.
L’aléa associé au viager est l’un, si ce n’est le seul point de blocage pour les acquéreurs puisqu’il n’y a aucune possibilité de prédire la date de décès du vendeur et donc si la vente constitue ou non une opportunité.
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Maladie et décès du vendeur en viager : que prévoit la loi ?
S’il n’est pas possible de prédire la date de décès du vendeur au moment de la signature d’une vente en viager, la loi protège malgré tout le crédirentier dans une certaine mesure. En effet, si sa mort survient trop rapidement après la cession, celle-ci peut être annulée, conformément à l’article 1975 du Code civil.
Ministère de l’Économie : « La vente en viager repose sur le principe d’aléa. (…). Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.
Le spécialiste Renée Costes viager insiste sur le fait que le vendeur doit être malade au moment de la signature de l’acte de vente pour que le contrat soit cassé en cas de décès anticipé. Et de préciser qu’un « décès accidentel ne remet pas en cause la validité de la vente ».
Maladie et principe d’aléa
Dès lors, qu’en est-il lorsque le crédirentier est gravement malade ? Le principe d’aléa subsiste-t-il ? C’est cette question qu’ont tenté de défendre les héritiers d’une septuagénaire décédée trois mois après la conclusion d’une vente viagère en 2011. Atteinte de diabète, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique en phase terminale, celle-ci a fait une chute mortelle. Un décès prématuré prévisible selon ses enfants ce qui annule tout aléa. Et ces derniers d’ajouter que le bouquet de 50 000 euros et la rente annuelle de près de 16 000 euros auraient nécessité encore treize années de vie de leur mère déjà âgée de 78 ans pour atteindre la valeur estimative de sa maison. Une aberration selon eux.
La Cour de cassation et la Cour d’appel d’Orléans ont toutefois rejeté la demande. Malgré l’état de santé de la défunte, il ne semblait pas possible d’estimer la date exacte de sa mort, notamment en raison des progrès médicaux. En outre, celle-ci est survenue au bout de 90 jours et non de 20 jours comme prévu par la loi. Quant à l’acquéreur, un proche de la victime, celui-ci ne disposait pas de connaissances médicales suffisantes pour de telles prédictions.
