Comment choisir le bon dispositif de défiscalisation ?
Les plus vieux mécanismes de défiscalisation datent des années 50 pour l’Outre-mer. Selon les volontés et intérêts politiques des gouvernements successifs, les lois de défiscalisation immobilière se sont succédées introduisant des conditions d’éligibilité et des avantages différents.
Pour sélectionner le dispositif adapté à ses besoins et élaborer une stratégie fiscale adéquate, l’investisseur doit analyser plusieurs éléments :
- La situation financière : crédits en cours, capacité d’épargne, tranche d’imposition, investissements immobiliers précédents, sont autant d’éléments à examiner pour faire le bon choix. Par exemple, pour profiter des effets défiscalisant de la loi Censi-Bouvard, il est nécessaire de louer le bien pendant au moins 9 ans. Période durant laquelle l’investisseur ne pourra pas se séparer de son bien sans perdre ces avantages.
- Les objectifs : pourquoi vous lancer dans une opération de défiscalisation ? Pour compléter les revenus ? Pour transmettre un patrimoine à des descendants ? Pour la retraite ? Pour faire fructifier un patrimoine et baisser vos impôts ? Ainsi, en-dessous d’un certain montant d’imposition, réaliser un investissement uniquement pour faire baisser ses impôts n’est pas forcément une bonne option.
- Le budget d’investissement : la somme d’argent que l’investisseur souhaite, ou peut, consacrer à cette opération va naturellement guider son choix.
Quels sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation ?
Tout dépend de votre profil investisseur. Dans quel type de bien souhaitez-vous investir ? Neuf ou ancien ? Engager des travaux ou non? Quel montant souhaitez-vous investir ? Où voulez vous acheter ? Etc. Pour profiter d’une réduction d’impôt, plusieurs opportunités s’offrent à vous, il s’agit d’étudier les possibilités pour faire baisser votre note fiscale finale.
Par exemple si vos revenus sont élevés et que vous souhaitez investir dans un secteur sauvegardé, penchez-vous sur les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques, qui offrent d’importantes possibilités de défiscalisation. Si vous préférez investir dans l’immobilier locatif neuf, la loi Pinel semble plus adaptée pour réduire votre impôt.
Les lois de défiscalisation
Dispositifs fiscaux
| Éléments de comparaisonLois | Durée d'engagement | Économie réalisable (en % et en euros) au maximum | Les conditions | Le plus de la loi | Les types de biens |
|---|---|---|---|---|---|
| Pinel | 6, 9 ou 12 ans | Jusqu'à 63 000 € sur 12 ans | Acheter le logement dans une zone éligible, respecter les plafonds, louer le bien non-meublé pendant une durée fixe, date de fin d'égibilité fixée au 31/12/2024 | Louer à ses ascendants ou descendants, trois niveaux de défiscalisation | Neuf ou ancien rénové |
| LMNP | Durée à vérifier avec votre conseiller en gestion de patrimoine | Abattement de 50 % des charges sur les revenus locatifs (selon le régime choisi) | Choisir un régime d'imposition compatible avec le statut LMNP, ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel | Amortissement du bien et des meubles : 100 % hors terrain, complément de revenus | Logement meublé neuf ou ancien |
| Censi-Bouvard | 9 ans | 11 % du montant de votre investissement, soit 33 000 € maximum sur 9 ans | Le logement doit faire partie d'une résidence de services, doit être loué meublé. Le dispositif n'est plus en vigueur depuis le 31/12/2022 | Un report possible de la réduction d'impôt sur 6 années | Neuf , en résidence de services |
| LMP | Durée à vérifier avec votre conseiller en gestion de patrimoine | Récupération de la TVA (20 %), déduction des charges de son impôt sur le revenu (en régime réel), création de revenus peu fiscalisés | Acheter un logement meublé, être inscrit au RCS, générer plus de 23 000 € de revenus et plus de 50 % de ces revenus doivent être issus de la location en meublé | Amortissement : 100 % hors terrain, complément de revenus | Logement meublé neuf ou ancien |
| Girardin | Minimum 5 ans | Pour les biens acquis entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017, la réduction d'impôt varie en fonction de la nature de l’investissement et de la date de sa réalisation (de 64 % à 18 % du montant de l’investissement). | Acheter en Outre-Mer, louer au minimum 6 ans comme résidence principale, respecter les plafonds de loyers et de ressources. Le dispositif n'est plus valable pour les logements terminés après le 31 décembre 2011 dans le secteur privé et après le 31 décembre 2012 dans le secteur intermédiaire. Si vous investissez dans un bien immobilier en 2023 avec un permis de construire délivré avant la fin de l'année 2012, vous pouvez encore bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Girardin. | Niche fiscale plafonnée à 18 000 € | Neuf ou ancien rénové |
| Malraux | 9 ans minimum | De 22 % à 30 % de réduction d'impôt selon la localisation du bien, soit 30 000 €/an pendant 3 ans maximum | Bâtiment situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une AVAP ou ZPPAUP, louer au minimum pendant 9 ans, plafond des travaux fixés à 100 000 €/an, dispositif prorogé jusqu'au 31/12/2023. | Dispositif cumulable avec d'autres lois de défiscalisation | Bâtiment ancien |
| Nue Propriété | Plus la durée de l'usufruit est longue, plus le prix d'achat sera faible | Acheter un bien jusqu'à 90 % en-dessous de sa valeur réelle, baisser son IFI | Laisser l'usufruit à un bailleur institutionnel ou à un particulier | Réduire son IFI voire le supprimer, aucune contrainte locative | Neuf ou ancien |
| Monuments historiques | 15 ans | Déduction de 100 % des charges sur les revenus fonciers | Garder le bien 15 ans minimum | Déduction fiscale et possibilité de pouvoir habiter le bien | Bien classé au registre des Monuments Historiques ou à l’ISMH |
| Denormandie | 6, 9 ou 12 ans | Une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans | Acheter un logement ancien dans une des communes éligibles, et effectuer des travaux de rénovation équivalent au moins à 25 % du coût total de l’opération et améliorant d’au moins 30 % la performance énergétique du logement. Le dispositif Denormandie est en vigueur pour les transactions effectuées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Les propriétaires ayant choisi ce dispositif peuvent profiter de ses avantages jusqu'au 31 août 2035 au plus tard. | Choisir sa durée de défiscalisation et se constituer un patrimoine sans apport | Ancien à rénover |