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  3. Préparer son financement

1/ Choisir entre l’apport et l’emprunt

Dans ce processus, plusieurs écoles s’opposent concernant le choix du financement d’un achat immobilier :

Quelque soit le montage financier choisi par l’investisseur, certains éléments doivent être attentivement examinés :

Dans le plan financier d’un crédit immobilier, un élément va impacter l’ensemble du montage. Il s’agit de l’apport personnel, c’est-à-dire de la somme d’argent déjà en possession de l’investisseur et immédiatement mobilisable pour cet investissement.

En règle générale, les banquiers estiment que cet apport doit être au minimum égal à 10 % de la somme totale empruntée. Par exemple 10 000 € pour un prix de 100 000 €. Elle couvre l’intégralité des frais de notaire, évalués entre 2 et 8 % du montant de l’achat et déterminés selon le type d’achat, c’est à dire s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien. Il est toutefois conseillé de conserver un matelas pécunier de côté, en cas de coup dur, et d’éviter, dans la mesure du possible, d’injecter la totalité de son épargne dans un apport immobilier.

2/ Définir le montant à emprunter et sa capacité d’emprunt

Pour connaître sa capacité d’emprunt immobilier, le total des montants de l’intégralité des crédits souscrits par le futur acquéreur ne doit pas dépasser les 35 % de leurs revenus mensuels. Tous les revenus nets avant l’impôt doivent être additionnés pour calculer sa capacité d’emprunt immobilier, comprenant les prestations sociales sans les charges. En revanche, les frais d’assurance habitation et assurance crédit, ainsi que les frais de garanties (pour l’achat dans le neuf), ne sont pas inclus dans le montant global du crédit immobilier. La capacité d’emprunt d’un acquéreur, sans oublier le montant de son apport personnel, détermineront son besoin d’emprunt pour l’achat de son bien immobilier. Enfin, le taux délivré par l’organisme bancaire et la durée d’emprunt plébiscitée, joueront également un rôle sur le montant définitif empruntable.

3/ Choisir le prêt adapté

La première des étapes sera de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Comme son nom l’indique, le taux fixe est déterminé lors de la signature du prêt immobilier, et restera le même durant la totalité du remboursement. Le taux variable quant à lui, fluctue en fonction de l’IR (indice de référence). Il pourra de ce fait baisser ou augmenter selon la conjoncture économique. En revanche, le taux variable est moins élevé à sa signature que le taux fixe.

Le prêt classique

L’investisseur emprunte une certaine somme d’argent à la banque pour financer son projet immobilier, et rembourse chaque mois durant plusieurs années une partie de cette somme, à laquelle s’ajoute le montant des intérêts.

Le prêt hypothécaire

Il s’agit d’un prêt à long terme, visant à l’acquisition d’un achat immobilier, pour se couvrir en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque utilise le bien immobilier (celui concerné par la souscription ou un autre) comme garantie. En cas d’impossibilité de rembourser, l’établissement bancaire a la possibilité de saisir le bien.

Le prêt « in fine »

Via ce type de prêt, l’investisseur ne règle que le montant des intérêts et de l’assurance pendant toute la durée du prêt. Il doit s’acquitter de l’intégralité du capital lors de la dernière échéance.

Le prêt aidé ou réglementé

Dans le domaine du logement, parallèlement au dispositif de défiscalisation, l’État octroie des subventions ou des aides spécifiques dédiées à un objectif précis. Par exemple, afin de faciliter l’accès à la propriété des primo-accédants, l’État a instauré le Prêt à Taux Zéro (PTZ+), permettant aux investisseurs d’emprunter de l’argent à un taux d’intérêt de 0 %. Quant aux prêts réglementés, il s’agit des prêts dont les règles sont fixées par l’État (prêt épargne logement, prêt conventionné, prêt d’accession sociale, prêt locatif social…).

4/ Vérifiez les taux immobiliers actuels avant votre opération

La rentabilité de votre investissement est étroitement liée au taux de prêt immobilier que vous obtenez auprès de l’organisme bancaire au moment de votre acquisition immobilière. De plus, si le taux de crédit que vous obtenez est bas, la plus-value que vous réalisez sur la part empruntée peut être un levier important pour réaliser une bonne opération financière. Vous avez la possibilité de vous tenir au courant de l’évolution de ces taux afin d’obtenir un bon taux au moment opportun. Depuis les dernières restrictions imposées aux banques, les futurs acquéreurs doivent présenter un apport personnel conséquent pour mettre toutes les chances de leur côté pour obtenir un prêt immobilier.

À ce jour, les banques exigent en moyenne entre 10 % et 20 % du prix du bien en guise d’apport. Une somme qui permet généralement de couvrir les frais de notaire, s’élevant entre 8 et 10 % du montant de l’achat dans l’immobilier ancien. Mais l’apport personnel pour l’obtention d’un prêt immobilier, est également un facteur pouvant jouer sur les taux délivrés. Il faut savoir qu’un système de classification des dossiers, permet d’obtenir des taux plus ou moins hauts, selon les revenus fiscaux, l’apport personnel mais aussi les caractéristiques du projet immobilier. Enfin, pour obtenir le meilleur taux, il est fortement conseillé de faire le tour des banques, une pratique d’usage qui permet de mettre les établissements bancaires en concurrence. Vous pouvez également faire appel aux services d’un courtier en immobilier.


L’assurance décès-invalidité : le passage obligé

Qui dit prêt immobilier, dit assurance décès-invalidité. La souscription de ce type d’assurance est obligatoire pour tout prêt immobilier. En revanche, l’investisseur n’est pas contraint de prendre l’assurance proposée par l’établissement bancaire auprès duquel il emprunte.

Attention toutefois, si vous choisissez l’investissement locatif pour épargner à crédit, car si cette formule a certains atouts comme la déduction des intérêts d’emprunt dans les loyers, il est quand même indispensable de bien choisir.